ЦБ
02.12
с 03.12
ММВБ Нефть

USD

63,68
+0,47
64,15 63,88
54,49

EUR

67,62
+0,85
68,47 68,16
Ипотека

Как грамотно перекредитовать ипотечный заем и нужно ли это делать

Финансовый рынок – нестабильная среда. Стоимость денег постоянно меняется. А заем на покупку недвижимости носит долгосрочный характер. Часто после существенных изменений у клиентов кредитных организаций возникает желание провести перекредитование ипотеки в другом банке.

Непростая арифметика рефинансирования кредитов

В начале 2014 года банковская сфера России пережила потрясения. Причины:

  • ограничение доступа к внешним кредитам;
  • «набеги» вкладчиков на банки (массовое стремление изъять собственные депозиты);
  • нестабильность рубля;
  • катастрофическое снижение платежной дисциплины.

Эти явления банкиры интерпретировали как рост рисков собственной деятельности, который был ими компенсирован увеличением ставки, в том числе и по ипотеке.

Риск и стоимость кредита с точки зрения банкиров связаны прямо пропорционально. Рост первого всегда компенсируется увеличением второго. Не останавливает банки даже сопутствующее уменьшение размера оборота.

Усугубил ситуацию и Центробанк. Регулятор повысил цену рефинансирования. В условиях отсутствия внешних ресурсов это сделало кредиты запредельно дорогими. Пик «шока» пришелся на весну 2015 года. Но потом на рынок начали влиять другие факторы:

  1. ЦБ изменил свою политику. Деньги подешевели.
  2. Активизировались программы государственной поддержки ипотечных кредитов. Это понизило соответствующую ставку даже по тем предложениям, которые не были связаны с госпрограммами.
  3. Удешевление недвижимости подхлестнуло спрос. Банкиры задумались о перераспределении долей восстанавливающегося рынка ипотеки и начали конкурировать за клиентов.
  4. Самые проблемные кредиты (включая валютные) были рефинансированы. Поведение заемщиков перестало пугать финансистов так сильно, как раньше.

Итог – деньги заметно подешевели. Уже к осени 2015 для тех, кто оформлял кредит весной того же года стало понятно, что пора задуматься о таком инструменте, как перекредитование ипотечного кредита.

Стоимость ипотеки: сначала рост, потом падение
Купив в марте 2015 в Петербурге двухкомнатную квартиру в новостройке за счет ипотечного кредита, заемщик в среднем ежемесячно выплачивал бы 80 тыс. рублей (при условии, что деньги выдали на 25 лет). Успешно перекредитовавшись в ноябре того же года, он уменьшил бы затраты на обслуживание долга до 56 тыс. рублей в месяц.

Перекредитование: какие проблемы существуют

Первый взгляд на идею смены банка-кредитора: чтобы рефинансировать заем, нужно просто найти финансовое учреждение, которое согласится дать кредит дешевле, чем тот, который уже оформлен у вас. Но на практике все сложнее.

Ипотечное перекредитование означает, что клиенту банка придется снова собирать весь тот немаленький пакет документов, который он предоставлял в первый раз. Причем банкиры будут проверять не только его, но и объект недвижимости. Это делается потому, что дом или квартира выступают в качестве обеспечения займа.

Придется понести некоторые дополнительные расходы:

  • провести оценку недвижимости;
  • потратиться на снятие залога;
  • собрать ряд справок (из БТИ, выписку из домовой книги и прочее), некоторые из которых могут оказаться платными;
  • иногда банки требуют оплаты за рассмотрение заявки на предоставление кредита.

Вторая проблема – страховка. Обязательное условие ряда кредитных договоров – страхование приобретаемого объекта недвижимости, страхование жизни и здоровья заемщика, страхование титула собственности и многого другого. Часто банки готовы работать только с теми страховыми компаниями, которые аттестованы на основе их внутренних критериев. Это приводит к тому, что существующей и уже оплаченной страховки может оказаться недостаточно. Придется оформлять новые полисы.

Третий вопрос – состояние рынка недвижимости. Как уже упоминалось, приобретаемый объект выступает в качестве залога при оформлении кредита. В России квартиры в ряде городов дешевели в течение последнего года. Теперь рефинансирование ипотеки других банков затруднено тем, что рыночная цена объекта залога может оказаться ниже той суммы, которую хочет получить клиент финансового учреждения для того, чтобы перекредитоваться.

Также, ставки рефинансирования в банках чаще всего выше, чем цена ипотечных кредитов. Чтобы убедиться в этом, достаточно сравнить различные предложения одних и тех же финансовых учреждений. Следовательно, в первую очередь надо попытаться изменить условия, проведя переговоры с тем банком, где уже оформлен договор.

Если клиент банка решился на перекредитование задолженности, то один из самых правильных путей – обратиться в тот банк, где оформлялся первоначальный заем. Быть может банкиры, учитывая изменившуюся ситуацию, пойдут навстречу.

В том случае, когда добиться согласия банка на изменение условий не удалось, можно попытаться договориться о перекредитовании с другим финансовым учреждением, после чего опять попытаться обратиться в собственный банк. Готовое решение кредитного комитета резко увеличивает сговорчивость банкиров. Ведь потерять клиента – это недополучить выплаты за много лет.

Что предлагают отечественные банки

Чаще всего условия рефинансирования кредита обсуждаются в индивидуальном порядке. Не в последнюю очередь они зависят от того, какая доля от займа уже погашена клиентом. Публикуемые данные на официальных сайтах носят сугубо ориентировочный характер.

  1. Банк «Дельтакредит» готов рефинансировать рублевый заем по ставке 12%. Обязательное условие – не менее 50% от стоимости объекта недвижимости должно быть выплачено клиентом. Срок, на который выдают деньги – 25 лет. Если речь идет о новостройке, то к моменту оформления перекредитования право собственности на квартиру должно быть оформлено.
  2. По ставке 13% выдаст средства «Газпромбанк». Одолжить можно до 45 млн. рублей сроком на 30 лет. Удешевить заем реально на 0,5 п.п., если перевести в это учреждение свой зарплатный проект. На практике «Газпромбанк» использует ставку, увеличенную на 1,0 п.п. до тех пор, пока с залогового имущества не будет снято старое обременение и оформлено новое в пользу банка.
  3. «Сбербанк» рефинансирует займы под 12% годовых. Здесь стандартную заявку обещают рассмотреть максимум за неделю. Выдадут от 1 млн. рублей сроком до 30 лет. Банкиры настаивают на страховании жизни и здоровья клиентов, в противном случае ставка будет увеличена на 1%. Оформить страховку можно в одной из 17 страховых компаний, аккредитованных «Сбербанком». Обязательно условие – супруга (супруг) клиента обязательно выступает как созаемщик вне зависимости от своего материального положения. Сильная сторона предложения «Сбербанка» - готовность работать почти с любыми объектами недвижимости, включая отдельные комнаты и части квартир.
  4. Также быстро (за 5 дней) рассматривают заявки в «Райффайзенбанке». Перекредитоваться здесь могут те, чей официальный доход не ниже 15 тыс. рублей. Ставка – 12,5% при условии оформления всех необходимых страховок. Размер займа – от 0,5 до 26 млн. рублей. Рассчитываться с банком можно до 25 лет. Срок действия принятого решения кредитного комитета – 3 месяца (это немало, и позволяет использовать данный документ в переговорах с банком – первоначальным кредитором).
  5. Еще дольше решение кредитного комитета действует в «Абсолют Банке» - 4 месяца. Здесь клиентам одолжат от 0,3 до 15 млн. рублей на 25 лет по ставке 12,75%. При привлечении созаемщиков максимальную сумму можно увеличить.
Оценить:
(1 оценок, средняя: 5 из 5)

Смотрите видео по теме статьи

Рефинансирование ипотеки

Пока еще никто не оставлял комментарий. Будьте первым.
Войти
Войти как пользователь
или