ЦБ
03.12
с 06.12
ММВБ Нефть

USD

64,15
-0,23
63,92 63,82
54,32

EUR

68,47
-0,70
67,77 68,69
Ипотека

Как продать квартиру в ипотеке законно и выгодно

Сделки с недвижимым имуществом, являющимся залогом по ипотечному кредиту, запрещены без согласия залогодержателя. Но вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, периодически встает, поэтому заемщику важно знать законные варианты прохождения такой процедуры.

Причины продажи

Фундаментальный этап переговоров с банком по вопросу, что нужно чтобы продать квартиру в ипотеке, — обоснование необходимости операции. Перед банком в лице его представителя появляется дилемма:

  • желание отказать в продаже и полный срок получать дивиденды по кредитной сделке;
  • опасения по поводу утраты платежеспособности конкретного клиента при отказе.

При грамотном объяснении необходимости реализовать жилье, банк пойдет навстречу. Серьезными причинами считаются:

  • утрата возможности платить по кредиту;
  • желание приобрести более просторные апартаменты по ипотеке;
  • обоснование явной материальной выгоды сделки.
Разрешение от банка — первый этап сделки с находящейся в ипотеке недвижимостью. Без него дальнейшие шаги бессмысленны.

продажа квартиры по ипотеке

Продажа банком

Способ, требующий от владельца практически минимум действий, — реализация через банк, который выдавал кредит. Причина последнего заниматься такими операциями — возврат средств. Для проведения такой операции от заемщика требуется:

  • подписать договор на представление его интересов;
  • выписаться из квартиры и подтвердить это документально;
  • заключить договор купли-продажи;
  • получить деньги после проведения транзакций (разницу между задолженностью и ценой реализации);
  • прийти за выпиской о погашении задолженности.

Все остальные заботы банк берет на себя. В итоге сделки средства на погашение ипотечного кредита забирает банк, вторую часть — продавец.

Минусы варианта: банк заинтересован только в обеспечении своих интересов, поиск действительно выгодного покупателя в его обязанности не входит. Получение дохода от продажи сомнительно. Наблюдать, как банк продает квартиру в ипотеке, и вмешиваться в этот процесс, диктуя условия, владелец квартиры уже не может.

Продажа с полным расчетом личными средствами покупателя

Самый простой способ продажи, если покупатель знает все аспекты сделки и готов пойти на предоставление аванса в размере суммы кредита. Сумма передается с нотариальным оформлением. Вторая часть суммы, если сделка предусматривает выгоду продавца, помещается в банковскую ячейку, к которой у продавца нет доступа до передачи прав на метры. Сумма аванса передается в банк, где после погашения кредита фиксируется факт снятия обременения. 

В банке продавец получает выписку о погашении долга и закладную. С момента снятия обременений с площадью возможны любые операции в рамках законодательства. Стороны подписывают договор купли-продажи, и новый владелец фиксирует договор в Регистрационной палате.

Продажа в ипотеку

О продаже и купле, где обе стороны сделки связаны ипотекой, об особенностях приобретения должны быть поставлены в известность оба банка. Кредитная организация с большей готовностью пойдет навстречу, если обе стороны являются ее клиентами и риск потери прибыли минимален. В этом случае все операции могут быть проведены безналичным способом. Продавцу передается только сумма разницы. При участии в процессе двух кредитующих организаций камнем преткновения может стать отсутствие у покупателя задатка, достаточного для погашения кредита хозяина площади. Если этот вопрос решен, этапы сделки выглядят так:

  1. Получение разрешения от банка-кредитора.
  2. Оценка квартиры, проверка возможности продажи.
  3. Получение задатка.
  4. Погашение долга.
  5. Снятие обременения в банке и Регистрационной палате.
  6. Подготовка документов для банка покупателя с фактом оценки и выписками из Рег.палаты.
  7. Оформление ипотеки в банке покупателя и заключение сделки купли-продажи.

Без наличия достаточного залога сделка маловероятна. О варианте получения ипотеки под материнский капитал можно узнать тут.

Переоформление обязательств

 Редко применяющаяся форма продажи. Желающие продать квартиру и купить другую в ипотеку, получив прибыль, чаще пользуются вышеописанными механизмами. Покупатели предпочитают участвовать в сделках с объектами без обременений: недостатка предложений на рынке нет, а сделка по типовой купле-продаже кажется более понятной и прозрачной. Эта форма передачи в собственность находящегося в ипотеке объекта распространена в практике разводов и сопутствующего раздела имущества. 

Выгодным для стороннего покупателя такое предложение является только в случае приобретения прав на метраж, растущий в цене: стоимость по договору может быть значительно меньше текущей рыночной. Такие объекты дорожают не только с ростом этажей здания, но и с приближением сроков сдачи объекта или с появлением в доступности инфраструктурных элементов. Перерегистрация доли и получаемая таким образом прибыль компенсирует хлопоты.

Для одобрения банком нового заемщика последний должен пройти процедуру проверки, как и предшественник: подтвердить личность, материальную обеспеченность, доход и возможность рассчитаться.

В банковском договоре, который заемщик подписывает при оформлении ипотеки, прописаны обязанности: требование содержать площадь в надлежащем состоянии, предупреждать снижение стоимости, запрет на идею продать квартиру с ипотекой или подарить. Важно помнить, передача прав на собственность в ипотеке происходит только с согласия банка: даже досрочно погасить ипотеку и продать квартиру можно только после согласования этой операции. Несанкционированные сделки могут быть признаны ничтожными. 


Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

Как продать квартиру с обременением.

Рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование ипотеки предназначено для людей, которые нашли более выгодный вариант кредитования. Смысл процедуры предполагает то, что вы переходите в друг...

Пока еще никто не оставлял комментарий. Будьте первым.
Войти
Войти как пользователь
или