ЦБ
09.12
с 10.12
ММВБ Нефть

USD

63,39
-0,09
63,30 62,50
54,34

EUR

68,25
-1,04
67,21 66,05
Ипотека

Оценка квартиры для ипотеки: процедура и требования в деталях

Статьей 9 ФЗ "Об ипотеке" прописано требование об определении оценочной стоимости залога. Оценка квартиры для ипотеки — обязанность потенциального заемщика. Грамотное оформление процедуры — аргумент в пользу положительного решения банка.

Принцип выбора оценщика

Оценка недвижимости при ипотеке необходима банку как гарантия, что при возникновении проблем с платежеспособностью клиента банк сможет вернуть свои средства реализацией залога. Это позволяет банку диктовать условия в тонкостях процесса и обязывать заявителя выполнять требования. Услуга оплачивается заемщиком, но правила устанавливают банк и закон. Если банк ограничивает перечень оценщиков, которым доверяет, обращающийся за займом обязан обратиться именно к ним. Если этот список отмечен как “рекомендованный” стоит поступить также: сомнения при проверке бумаг будут трактоваться не в пользу клиента.

Самостоятельно сделать выбор из работающих в регионе организаций можно, если банк не ограничивает, кем будет проведена оценка квартиры для ипотеки, цена услуги даже в этом случае не должна стать определяющим фактором. Оценщик квартиры для ипотеки должен иметь:

  • свидетельство о регистрации в НГРО по оценочной деятельности;
  • лицензию СРО, подтверждающую факт вхождения в коллегию оценщиков РФ;
  • полис гражданской ответственности со страховым лимитом в 300 тыс. рублей.

Решение не соответствующего этим требования оценщика не будет признано легитимным.

Даже соответствующую критериям кандидатуру необходимо согласовать с банком: заключать договор на работу до разрешения стоит.

Принцип определения стоимости недвижимости

Чтобы максимально точно определить, сколько денег можно выручить за объект при необходимости его реализации, используются профессиональные методики оценки:

  1. Аналоговый метод: практика сравнения схожих сделок на текущий момент времени. Эксперт анализирует состояние рынка, спрос и аналогичные предложения, делая вывод о ликвидности и стоимости. Метод подразумевает некоторую субъективность, но должен основываться на максимальном количестве изученных операций. При отсутствии возможности сравнить идентичные площади, расположенные в том же районе, изучаются максимально похожие за больший срок.
  2. Доходный метод: оценка перспектив роста стоимости объекта или снижения его рыночной цены. Опыт специалиста позволяет спрогнозировать изменения и “предсказать” динамику цены. При изучении берутся в расчет планы застройки района, анонсированные изменения инфраструктуры, перспективы ухудшения состояния самого объекта в связи с возрастом. Учитывается вероятность капитального ремонта и особенно возможность попадания под снос.
  3. Затратный метод: сравнение рыночной стоимости изучаемого лота со сметой на возведение аналогичного. Такие расчеты учитываются и при оценке риска падения цен при появлении альтернативных объектов в городе: эксперт опирается на факт, что цена недвижимости не может упасть ниже стоимости возведения альтернативной. Как взять ипотеку на строительство, можно узнать тут.

Точность итогового вывода важна не только банку, но и самому заемщику: мнение эксперта может повлиять на решение о приобретении именно этого объекта.

Слишком большая разница между оценочной стоимостью и заявленной продавцом должна навести на раздумья. Приобретение такого объекта — и перспектива получить отказ от банка, и риск купить площадь, которая сильно потеряет в цене за обозримое время.

Независимая оценка квартиры для ипотеки учитывает те факторы, которые действительно важны:

  • состояние недвижимости с учетом года возведения и износа несущих конструкций;
  • планировку, метраж, дополнительные удобства и факторы;
  • соответствие исходному плану и факт законных и несанкционированных перепланировок;
  • расположение внутри населенного пункта и инфраструктуру района:
  • перспективы изменения состояния.

Специалисту сложно пустить пыль в глаза декоративными элементами, его мнение может послужить основанием для решения искать другую квартиру для ипотеки.

При расхождениях в ликвидной и рыночной стоимости недвижимости банком будет взята в расчет меньшая цифра.

оценка квартиры для покупки в ипотеку

Принцип оценки объекта

На изучение объекта может уходить 2-5 дней, поэтому на проведение процедуры стоит записаться заранее. Учитывать придется и срок действия отдельных справок: к моменту передачи документов в банк оценка квартиры должна быть готова.

При заключении договора с оценщиком при себе надо иметь:

  • личный паспорт;
  • документ, аргументирующий запрос;
  • кадастровый паспорт и планы, которые получаются в БТИ.

Работа эксперта делится на 2 этапа:

  1. Выезд на изучаемый объект, осмотр и создание фотокаталога с существенными и ключевыми элементами. Этот пакет прикладывается к итоговой выписке.
  2. Изучение данных и оформление итогового вывода о стоимости недвижимости.

Заверенный документ вручается обратившемуся.

Банк имеет право требовать заполнения конкретных бланков и не принимать во внимание предоставленные в другой форме данные. Перед обращением к оценщику эти тонкости необходимо уточнить.

Ошибки при оценке: ответственность и последствия

Страховой полис оценщика — гарантия возмещения убытков пострадавшей стороне. Если при оценке квартиры не были приняты во внимание отдельные факты, то по иску при возникновении конфликтной ситуации возместит убытки он. В случае доказанного умысла может быть начато даже уголовное преследование. Этот факт — подтверждение, что мнению эксперта можно доверять при выборе квартиры: специалист многим рискует, поэтому относится к работе добросовестно.

Попытки искусственно преувеличить или приуменьшить оценочную стоимость квартиры для проведения мошеннических схем самим клиентом большинством экспертов быстро раскрываются. Отказ банка будет зафиксирован в кредитной истории, что может повлиять на результаты попыток взять квартиру в ипотеку и в дальнейшем. Для максимального шанса на одобрение ипотеки банком надо выполнять требования и максимально чистоплотно относиться к передаваемым для изучения данным.

Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

IncomePoint.tv: ипотечная оценка недвижимости

Пока еще никто не оставлял комментарий. Будьте первым.
Войти
Войти как пользователь
или