Оценка квартиры для ипотеки: процедура и требования в деталях

Статьей 9 ФЗ "Об ипотеке" прописано требование об определении оценочной стоимости залога. Оценка квартиры для ипотеки — обязанность потенциального заемщика. Грамотное оформление процедуры — аргумент в пользу положительного решения банка.

Принцип выбора оценщика

Оценка недвижимости при ипотеке необходима банку как гарантия, что при возникновении проблем с платежеспособностью клиента банк сможет вернуть свои средства реализацией залога. Это позволяет банку диктовать условия в тонкостях процесса и обязывать заявителя выполнять требования. Услуга оплачивается заемщиком, но правила устанавливают банк и закон. Если банк ограничивает перечень оценщиков, которым доверяет, обращающийся за займом обязан обратиться именно к ним. Если этот список отмечен как “рекомендованный” стоит поступить также: сомнения при проверке бумаг будут трактоваться не в пользу клиента.

Самостоятельно сделать выбор из работающих в регионе организаций можно, если банк не ограничивает, кем будет проведена оценка квартиры для ипотеки, цена услуги даже в этом случае не должна стать определяющим фактором. Оценщик квартиры для ипотеки должен иметь:

• свидетельство о регистрации в НГРО по оценочной деятельности;
• лицензию СРО, подтверждающую факт вхождения в коллегию оценщиков РФ;
• полис гражданской ответственности со страховым лимитом в 300 тыс. рублей.

Решение не соответствующего этим требования оценщика не будет признано легитимным.

Принцип определения стоимости недвижимости

Чтобы максимально точно определить, сколько денег можно выручить за объект при необходимости его реализации, используются профессиональные методики оценки:

1. Аналоговый метод: практика сравнения схожих сделок на текущий момент времени. Эксперт анализирует состояние рынка, спрос и аналогичные предложения, делая вывод о ликвидности и стоимости. Метод подразумевает некоторую субъективность, но должен основываться на максимальном количестве изученных операций. При отсутствии возможности сравнить идентичные площади, расположенные в том же районе, изучаются максимально похожие за больший срок.
2. Доходный метод: оценка перспектив роста стоимости объекта или снижения его рыночной цены. Опыт специалиста позволяет спрогнозировать изменения и “предсказать” динамику цены. При изучении берутся в расчет планы застройки района, анонсированные изменения инфраструктуры, перспективы ухудшения состояния самого объекта в связи с возрастом. Учитывается вероятность капитального ремонта и особенно возможность попадания под снос.
3. Затратный метод: сравнение рыночной стоимости изучаемого лота со сметой на возведение аналогичного. Такие расчеты учитываются и при оценке риска падения цен при появлении альтернативных объектов в городе: эксперт опирается на факт, что цена недвижимости не может упасть ниже стоимости возведения альтернативной. Как взять ипотеку на строительство, можно узнать тут.

Точность итогового вывода важна не только банку, но и самому заемщику: мнение эксперта может повлиять на решение о приобретении именно этого объекта.

Слишком большая разница между оценочной стоимостью и заявленной продавцом должна навести на раздумья. Приобретение такого объекта — и перспектива получить отказ от банка, и риск купить площадь, которая сильно потеряет в цене за обозримое время.

Независимая оценка квартиры для ипотеки учитывает те факторы, которые действительно важны:

• состояние недвижимости с учетом года возведения и износа несущих конструкций;
• планировку, метраж, дополнительные удобства и факторы;
• соответствие исходному плану и факт законных и несанкционированных перепланировок;
• расположение внутри населенного пункта и инфраструктуру района:
• перспективы изменения состояния.

Специалисту сложно пустить пыль в глаза декоративными элементами, его мнение может послужить основанием для решения искать другую квартиру для ипотеки.

Принцип оценки объекта

На изучение объекта может уходить 2-5 дней, поэтому на проведение процедуры стоит записаться заранее. Учитывать придется и срок действия отдельных справок: к моменту передачи документов в банк оценка квартиры должна быть готова.

При заключении договора с оценщиком при себе надо иметь:

• личный паспорт;
• документ, аргументирующий запрос;
• кадастровый паспорт и планы, которые получаются в БТИ.

Работа эксперта делится на 2 этапа:

1. Выезд на изучаемый объект, осмотр и создание фотокаталога с существенными и ключевыми элементами. Этот пакет прикладывается к итоговой выписке.
2. Изучение данных и оформление итогового вывода о стоимости недвижимости.

Заверенный документ вручается обратившемуся.

Ошибки при оценке: ответственность и последствия

Страховой полис оценщика — гарантия возмещения убытков пострадавшей стороне. Если при оценке квартиры не были приняты во внимание отдельные факты, то по иску при возникновении конфликтной ситуации возместит убытки он. В случае доказанного умысла может быть начато даже уголовное преследование. Этот факт — подтверждение, что мнению эксперта можно доверять при выборе квартиры: специалист многим рискует, поэтому относится к работе добросовестно.

Попытки искусственно преувеличить или приуменьшить оценочную стоимость квартиры для проведения мошеннических схем самим клиентом большинством экспертов быстро раскрываются. Отказ банка будет зафиксирован в кредитной истории, что может повлиять на результаты попыток взять квартиру в ипотеку и в дальнейшем. Для максимального шанса на одобрение ипотеки банком надо выполнять требования и максимально чистоплотно относиться к передаваемым для изучения данным.