Ипотека

Алгоритм продажи квартиры в ипотеку: что должен знать продавец

Если планируется продажа квартиры в ипотеку, действия продавца в основном заключаются в подготовке документов, которые нужны для регистрации сделки. Банку передаются копии бумаг, оригиналы – регистрирующим органам.

Ипотека в силу договора возникает, как правило, при получении крупных займов, обеспечением по которым выступает собственная недвижимость заемщика. При купле-продаже недвижимости чаще идет ипотека в силу закона.

Продажа жилья

Она оформляется при:

  • покупке жилья или земли с использованием заемных средств (то есть продаже в кредит). Если иные условия не прописаны в договоре, то товар с момента получения покупателем и до полного расчета считается находящимся в залоге у продавца;
  • ренте.
Общая схема продажи квартиры по ипотеке

Порядок оформления ипотечных сделок

Как происходит продажа квартиры в ипотеку на вторичном рынке:

  • готовится документация;
  • организуется встреча с покупателем, во время которой важно обговорить порядок расчета и состояние квартиры, в котором она будет передана;
  • заключается предварительный договор купли-продажи. На основании этого документа и на условиях, прописанных в нем, будет заключен основной договор купли-продажи;
  • выполняется оценка квартиры. Услугу оказывает агентство оценки, аккредитованное кредитором. Оплачивает экспертизу покупатель;
  • документы по жилью передаются банку для оценки;
  • при положительном решении по поводу возможности кредитования на покупку именно данного объекта заключается основной договор купли-продажи;
  • сделка проходит регистрацию;
  • после отчета покупателя перед банком о совершенной покупке, деньги переводятся на счет продавца.
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то необходимо их личное участие в сделке либо нотариально заверенная доверенность на ее совершение.

Документы, оформляемые при продаже квартиры по ипотеке и предоставляемые продавцом:

  • паспорта (свидетельства о рождении несовершеннолетних в возрасте до 14 лет) всех собственников жилья;
  • если продавец состоит в браке, но супруг не является собственником, а объект можно считать совместно нажитым имуществом (то есть право собственности возникло не в результате безвозмездной сделки - наследования, дарения, приватизации), то необходимо нотариально оформленное согласие супруга;
  • данные банковского счета продавца для перевода средств;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на данный объект недвижимости - свидетельство о праве собственности или расширенная выписка из ЕГРП;
  • документы-основания возникновения права собственности — договора купли-продажи, приватизации, мены, свидетельства о наследовании и так далее;
  • свежая (до 30 дней) выписка из ЕГРП;
  • техпаспорт. Если в квартире выполнялась перепланировка, то это должно быть отражено в технической документации;
  • справка о числе лиц, зарегистрированных по данному адресу;
  • справка от поставщиков коммунальных услуг об отсутствии задолженности;
  • если среди собственников или зарегистрированных в квартире лиц есть несовершеннолетние или недееспособные, ограниченно дееспособные, то потребуется разрешение органов опеки.

Подготовкой документов можно заниматься одновременно с организацией продажи недвижимости. Документы, сроки действия которых ограничены, готовят непосредственно к моменту передачи банку для анализа.

Подписание документов

Риски продавца при ипотеке

Особенности продажи квартиры по ипотеке для продавца заключаются в высокой безопасности сделки.

Изначально гарантией благонадежности покупателя служит факт согласия банка на предоставление ипотеки: порядочность и финансовую состоятельность клиента, прежде чем согласиться на кредитование, проверяет служба безопасности.

Обычно деньги в таких ситуациях передаются в 3 этапа:

  • при подписании предварительного договора передается аванс или задаток;
  • при оформлении основного договора – оставшаяся часть собственных средств покупателя;
  • при подтверждении факта регистрации сделки покупателем в банке – выполняется окончательный расчет.

При отказе в совершении сделки любой из сторон аванс возвращается в полном объеме.

Когда передан задаток, то ситуация иная. Если инициатором того, что продажа не состоится, является:

  • продавец – он возвращает клиентам полученную сумму в двойном размере;
  • покупатель – владелец жилья оставляет деньги у себя.

При отказе банка в ипотеке задаток чаще всего возвращается в полном объеме, поскольку покупатель невиновен в том, что сделка не состоялась. Желательно, чтобы в договоре задатка (в предварительном договоре купли-продажи), данный момент был прописан, либо, прежде чем соглашаться на работу с данными клиентами, стоит дождаться получения согласия кредитора на кредитование.

Вторая часть платежа обычно передается в день оформления сделки. На регистрацию ипотеки закон отводит 5 рабочих дней, то есть уже через неделю покупатель может отчитаться перед банком. Получение кредитных средств без расчета с продавцом невозможно, поскольку банковские работники одновременно оформляют перевод денег:

  • со счета кредитора на счет покупателя;
  • со счета покупателя на счет продавца.

Единственная возможная проблема при таких сделках – невозможность реализации объекта недвижимости по изначально завышенной цене. Ведь среди прочего делается экспертная оценка потенциального предмета залога. Если в заключении специалиста будет указана сумма меньшая, нежели было запланировано, банк откажет в кредитовании на таких условиях.

Прописывать в договоре купли-продажи одну сумму, а надеяться на получение другой, большей, – для продавца очень рискованно, поскольку официально обязательства сторон будут иными, и только то, что указано в документах, будет иметь значение для суда.

Нюансы некоторых сделок

Решая, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку в том или ином случае, необходимо ориентироваться на общую практику. Особенности реализации отдельных схем подскажут в том числе в банке-кредиторе.

Неприватизированные квартиры

Неприватизированное жилье продать через ипотеку нельзя. Фактически собственником такого помещения являются местные органы власти. Только они уполномочены совершать какие-либо сделки с таким жильем. Чтобы получить право распоряжаться объектом, нужно приватизировать его.

Если жилье в собственности менее 3 лет и было продано более чем за 1 млн рублей, то с суммы, превышающей указанную, уплачивается НДФЛ по ставке 13%.

ВТБ (ВТБ24)

Типовая сделка купли-продажи квартиры с ипотекой в ВТБ подробно описана выше. Основные нюансы работы именно с данным кредитором:

  • здесь лояльно относятся к уровню благонадежности потенциальных клиентов;
  • особых требований к объекту недвижимости, к его качеству нет;
  • есть возможность расчета за квартиру наличными.

Существенный недостаток ипотечных программ ВТБ – не самые низкие процентные ставки. Однако этот "минус" касается прежде всего покупателя, а не продавца жилья.

Сбербанк

Порядок продажи квартиры по ипотеке Сбербанка также не отличается от общепринятого. Этот банк предлагает низкие процентные ставки по ипотечным займам, но предъявляет серьезные требования как к качеству жилья, так и к уровню благонадежности клиента.

Существенный недостаток работы со Сбербанком заключается в том, что деньги продавец сможет получить только безналичным путем в результате перевода на счет карточки или на банковский счет.

В первом случае возникает проблема лимитирования: по различным продуктам банк установил лимиты (и суточные, и месячные) на получение наличности. Сверхлимитные суммы предоставляются на условиях уплаты комиссии.

С любого счета получить всю сумму сразу можно, закрыв его. Однако нужно заранее обратиться в дополнительный офис и заказать необходимую сумму.

Военная ипотека

Если покупатель - военнослужащий, являющийся участником НИС, нужно учитывать, что жилье должно отвечать определенным требованиям:

  • наличие центральных коммуникаций, таких как канализация, отопление, водоснабжение, газопровод;
  • дом, в котором находится квартира, не должен считаться аварийным или подлежать сносу;
  • обязательно удовлетворительное состояние всех несущих конструкций такой постройки;
  • основание дома должно быть кирпичным или железобетонным, но без существенного износа.
Если при оценке квартиры в отчете независимого оценщика будет указана необходимость капитального ремонта, то в кредитовании откажут.

Еще один важный нюанс того, как проходит сделка купли-продажи квартиры с военнослужащими через ипотеку, например, в Сбербанке: собственные средства покупателя – это его накопления, которые числятся на специальном счете, а для их получения необходимо, чтобы у продавца был открыт банковский счет. Деньги поступят не ранее, чем через 7 рабочих дней после предоставления документов по сделке.

Продажа ипотечного жилья

Реализация в ипотеку квартиры, которая сама является предметом залога, возможна, но такая сделка имеет ряд особенностей. Важно, чтобы покупатель был согласен на такую сделку, ведь в таком случае именно он несет максимальные риски. Если клиент оформляет ипотеку, то потребуется согласие на такую схему и его кредитора.

Залогодержатель, то есть банк, которому жилье передано в залог, должен знать о планах по реализации предмета залога. Кредитор должен согласиться на сделку, но соответствующий документ предоставляется чаще всего только после того, как полностью погашается кредит.

Наиболее просто эта дилемма решается, если заём уже погашен, но обременение еще не снято, или когда остаток задолженности сравнительно небольшой. В первом случае банк просто предоставит документы, удостоверяющие, что он не имеет претензий к продавцу. Во втором случае за счет первоначального взноса покупателя гасится остаток по займу, и получается необходимое разрешение.

Для окончательного расчета по ипотеке, возможно, есть смысл взять обычный потребительский кредит.

Тогда деньгами, полученными по такому займу, гасят ипотеку. Потребительский кредит можно будет погасить после получения расчета от покупателя. Потери продавца – проценты, начисленные по новому кредиту. Важно, чтобы потребительский кредит не предусматривал "моратория" на погашение долга.

Если же остаток по кредиту составляет существенную часть стоимости квартиры, необходимо договариваться с банком, как правило, с руководителями ипотечного направления, о возможности продажи залогового имущества. Обычно такое согласие получить можно, но условия реализации сделки обговариваются индивидуально, возможно, придется:

  • уплатить комиссию (порядка 1% от суммы остатка долга);
  • договориться с покупателем о том, что кредитоваться он будет в том же банке. Тогда ему нужно будет подать заявку на ипотеку и пройти проверку службой безопасности.
При регистрации купли-продажи квартиры, которая находится в ипотеке, обязательно предъявляются "погашенная" закладная (если она оформлялась) для снятия действующего обременения.
Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

Пока еще никто не оставлял комментарий. Будьте первым.
Войти
Войти как пользователь
или