Ипотека

Досрочное погашение ипотеки: что выгоднее — уменьшить срок или платеж?

Чтобы сэкономить на переплате по ипотечному кредиту, мало погашать его досрочно — делая это частями, нужно действовать с умом. Разобравшись среди прочего, как выгодней гасить ипотеку — срок или ежемесячный платеж стоит уменьшать?

Уменьшение срока или ежемесячного платежа: в чем разница?

Если заемщик досрочно погашает часть ипотечного кредита, сумма его задолженности перед кредитором уменьшается. Это обязывает банк менять график платежей. При этом клиенту предлагается два варианта:

  • сокращение срока ипотеки при неизменном размере ежемесячного платежа;
  • снижение размера ежемесячного платежа с прежним сроком кредита.
досрочное погашение ипотеки

При первом варианте постоянные расходы заемщика / созаемщиков на обслуживание займа остаются прежними, но уменьшается период, в течение которого они предстоят.

При втором — остается в силе срок пребывания в статусе должника, но облегчается постоянная нагрузка на личный / семейный бюджет.

Что выгоднее уменьшать — срок или платеж по ипотеке, зависит не только и не столько от того, насколько снизится итоговая переплата. Принимать решение нужно с учетом других факторов.

При аннуитетном погашении долга, то есть выплатах равными ежемесячными платежами, в конце срока кредита экономия практически не зависит от того, ежемесячный платеж или срок решено уменьшать заемщиком.

В каких случаях лучше уменьшить срок

Сокращение срока кредитования рекомендуется выбирать:

  • при аннуитетном погашении;
  • в случае если более 50% долга уже выплачено — полностью погашены проценты и уменьшение тела кредита дает ощутимо меньшую экономию, чем при частичном досрочном погашении на ранних промежутках времени;
  • заемщикам, имеющим крайне устойчивое финансовое положение, которым не в тягость существующий размер ежемесячного платежа;
  • собственникам ипотечного жилья, имеющим веские причины стремиться к скорейшему снятию обременения.

Уменьшение срока также предпочтительно для должников, чисто психологически стремящихся поскорее избавиться от кредитного бремени.

расчет выгоды

В какой ситуации лучше снизить платеж

Другой выбор, что выгоднее гасить, срок кредита или сумму выплат — в пользу последней, — советуем:

  • при дифференцированной схеме выплаты долга;
  • на сравнительно раннем сроке ипотеки;
  • при нестабильном материальном положении заемщика, наличии риска уменьшения постоянного дохода;
  • если наличие обременения на недвижимость не играет роли — собственник сам / с семьей живет в ипотечном жилище и не собирается распоряжаться им иначе, что требует согласия кредитора-залогодержателя.

Снижение размера ежемесячного платежа хорошо подходит и должникам, психологически лучше воспринимающих облегчение кредитного бремени, чем сокращение срока зависимости.

Выяснить, какой будет ежемесячный платеж можно при помощи ипотечного калькулятора: только в расчет стоит принять оставшуюся сумму долга после погашения и срок до окончания кредита.

Особенности частичного досрочного погашения и советы ипотечникам

Определиться, при досрочном погашении ипотеки что выгоднее уменьшать — срок или сумму, для реальной экономии денег недостаточно. Следует:

  • знать и соблюдать условия ипотечного договора;
  • избегать невысоких дополнительных платежей в пользу существенных взносов — не менее суммы двух ежемесячных платежей. Для этого свободные деньги нужно откладывать;
  • каждый «транш» досрочного погашения, включая дату такого платежа, согласовывать с банком, обязательно получать новый график платежей и следовать ему по принципу «инициатива наказуема». Мы не говорим, что за «самодеятельность» кредитор применит штрафные санкции, но свести на нет выгоду заемщика — сможет.

Согласно действующему законодательству банки не вправе запрещать заемщикам гасить кредиты раньше срока. Но кредитные организации не хотят терять доход, что происходит при досрочном погашении займов, поэтому вносят в кредитные договоры ограничения на такие платежи.

Распространенный способ борьбы с досрочным погашением ипотеки — поставить условие, что заемщик должен уведомить банк заявлением не позднее некоего количества дней до крайней даты регулярного платежа. И если подать такое заявление дистанционно нельзя, приходится тратить время на визит в банк и ожидание в очереди к специалисту.

Еще одно ограничение — минимальный размер частично досрочного погашения. Клиент вынужден накопить такую сумму, а если не получается — деньги, запланированные на досрочный расчет с банком, тратятся на покупки и развлечения, — размер долга по ипотеке остается погашаемым в объеме выгодном кредитору.

Также банки охотно практикуют скрытые под видом комиссий штрафы за погашение ипотеки раньше срока. Показательный пример — комиссия «за пересчет графика платежей».

Две рекомендации для тех, кто еще не взял ипотечный заем и выбирает наилучшие условия на случай, если представится возможность погасить его досрочно.

Во-первых, на какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении — на максимально возможный, соответственно, с минимальным ежемесячным платежом. В этом случае вы не останетесь без ипотечного жилища, если с досрочностью по каким-либо причинам не сложится.

Во-вторых, если досрочное погашение с высочайшей вероятностью намечается начиная с первого года — предпочтительный кредит с дифференцированными платежами. Если же крупная сумма для частичного погашения займа ожидается через несколько или довольно много лет, то лучше аннуитет.

Когда гасить досрочно?

Начинать досрочное погашение желательно как можно раньше. Чем скорее начнет снижаться сумма задолженности, тем меньше станет итоговая переплата по ипотечному кредиту.

В то же время если у заемщика нет сбережений, рекомендуется сначала открыть пополняемый вклад либо накопительный счет и отложить сумму, равную хотя бы 3 ежемесячным платежам по ипотеке, на которые банк будет начислять проценты по депозиту и которые станут «подушкой безопасности» на случай временных проблем с платежеспособностью.

Только создав «подушку безопасности», дальнейшие накопления можно тратить на досрочное частичное погашение кредита. Копить деньги на минимальную сумму досрочного платежа удобнее всего на накопительном счете, с которого можно снять деньги в любой момент, не теряя проценты по депозиту.

Выбора, что лучше гасить — проценты или основной долг по ипотеке, банк-кредитор клиенту не оставляет. При досрочном частичном погашении сначала списываются текущие проценты, только после этого начинаются выплаты, уменьшающие тело кредита.

Более выгодной альтернативы нет?

Расхожее мнение — чем тратить свободные деньги на снижение переплаты по ипотеке, выгоднее их инвестировать.

В действительности, даже если проценты по высокодоходному депозиту на 1-2 процентных пункта выше процентной ставки по ипотечному кредиту, это не значит, что вклад выгоднее уменьшения переплаты.

Относительно инвестиций, приносящих высочайший доход — 15-20% годовых или даже больше, — чтобы так много получать, необходимы знания и навыки. Фактически сначала нужно стать профессиональным инвестором. А на пути к успеху на этом поприще слишком высоки риски финансовых потерь. Так что становиться на этот путь с невыплаченным ипотечным кредитом слишком опрометчиво.

финансовое планирование

Заключение

Погашать ипотеку досрочно — дело выгодное, особенно в начале срока кредитования. Но тратить деньги на уменьшение ипотечного бремени следует не в ущерб наличию минимального объема сбережений «на черный день». Также нежелательно переусердствовать в «затягивании поясов» членов семьи. Обязательное условие экономии — делать досрочные платежи в соответствии с правилами, прописанными в кредитном договоре, а очередные строго согласно графику.

Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор

Войти
Войти как пользователь
или