frombanks

Как осуществляется досрочное погашение ипотеки: права заемщиков

Многих заемщиков кредитных средств на приобретение недвижимости интересует, возможно ли досрочное погашение ипотеки. В решении этого вопроса важны многие факторы, такие как условия договора, тип платежей и варианты досрочной оплаты.

Возможность досрочной выплаты ипотеки.

По российскому законодательству каждый заемщик, выплачивающий ипотеку, вправе выплатить ее до указанного в договоре срока. Поэтому ипотека с досрочным погашением – реальное право кредитополучателя. Банк не может отказать в данном намерении клиенту или взыскивать с него лишние деньги в виде штрафов и неустоек.

Кредитоплательщики могут воспользоваться одним из двух способов выплаты ипотеки:

  • погасить всю задолженность целиком;
  • уплатить часть ипотеки с пересмотром сроков либо размеров регулярного платежа.

Есть и третий вариант – это использование материнского капитала. В этом способе расчета отмечаются некоторые особенности, но погасить часть долга данными средствами реально.

Банки могут корректировать сроки совершения выплаты и переносить дату окончательного расчета. Эти нюансы всегда прописываются в договоре ипотечного кредитования.

Особенности досрочной выплаты ипотеки в полном объеме

Вопрос, как правильно вносить досрочное погашение ипотеки, волнует многих заемщиков. Получая ссуду на покупку жилья, все изначально стремятся быстрее закрыть долговые обязательства. Для выплаты всей суммы кредита клиент обязан уведомить учреждение о своих планах. Лучше всего отправиться на личную встречу с сотрудниками банка и заполнить заявление. Допускается также отправка заказного письма.

При выплате всей суммы ипотеки досрочно важно не ошибиться с расчетом размера долга. Для этого необходимо:

  • уточнить у банка конкретную цифру на указанную дату, планируемую для погашения;
  • учесть возможные комиссии при совершении перевода.

Если денег, поступивших на ипотечный счет заемщика, окажется недостаточно, банк спишет только очередной платеж. А все действия с досрочным погашением будут отнесены на следующий раз – с повторным заполнением заявления и переносом даты выплаты.

Процедура закрытия ипотеки включает:

  • уточнение суммы – лично, у оператора телефонной линии;
  • уточнение номера счета для совершения списания;
  • пополнение указанного счета достаточной суммой;
  • взятие в банке справки о закрытии обязательств;
  • подготовка документов – договора о кредитовании, договора купли-продажи, оригинала закладной и выписки из ЕГРП;
  • перевод ипотечной недвижимости в собственность, не обремененную залогом;
  • извещение страховой организации о прекращении договорных обязательств.
Некоторые финансовые учреждения прописывают в договоре ограничения по досрочному погашению: например, необходимость за 30 дней уведомить банк. Встречаются и указания лишь одного возможного пути уменьшения обязательств – размера платежа или срока выплаты. В этих случаях изменить условия с банком невозможно.

Как осуществить частичное погашение ипотеки досрочно

Существует также вариант частичного погашения займа. В этом случае возникает вопрос: при досрочном погашении ипотеки гасится основной долг или проценты, если вносится частичная выплата.

Все суммы, вносимые для частичного погашения ипотечного долга, направляются на снижение тела кредита, то есть основного долга. Проценты формируются исходя из размера остатка долга. Процентная ставка устанавливается в договоре и остается на указанном уровне на протяжении всего срока действия документа. Чем меньше тело кредита, тем меньше будет составлять эта переплата.

То, когда и как лучше делать частичное досрочное погашение ипотеки, напрямую зависит от вида ежемесячного платежа по кредиту. Российские банки заключают ипотечные договоры, предусматривающие один из двух видов платежей:

  • аннуитетный;
  • дифференцированный.

При аннуитетном заемщик каждый месяц вносит одну и ту же сумму – размер платежа неизменен на всем сроке кредитных отношений. Нюанс заключается в том, что в первые годы плательщик погашает в основном проценты, тело же кредита составляет совсем малую долю в ежемесячном платеже. Через несколько лет их соотношение меняется – после выплаты большей части процентов размер основного долга в ежемесячном платеже увеличивается.

График платежей при аннуитетном способе расчетов

При дифференцированном начислении значительную часть платежа составляет основной долг, а проценты насчитываются на его остаток. Тело кредита гасится равными частями. Так как остаток основного долга регулярно уменьшается, как и размер процентных начислений – в этом варианте сумма взноса в следующем месяце всегда ниже, чем в предыдущем.

График платежей при дифференцированном способе расчетов

В договоре банком могут прописываться жесткие условия, касающиеся досрочных выплат ипотеки. Частичная оплата ипотечного займа осуществляется путем согласования заемщиком своих планов с банком в виде заявления. Плательщику важно знать – если гасить ипотеку частично досрочно, то какая часть гасится внесенной суммой.

Независимо от вида ежемесячного платежа внесенная сумма снизит размер последующих выплат или сократит общий срок пользования кредитом.

Выгодное досрочное погашение ипотеки при аннуитетном способе платежа

Учитывая, что аннуитетный вид платежей предусматривает выплату основной части процентов в первые годы, заемщику особенно выгодно рассчитаться с банком в течение первых пяти лет. В этом случае, если оплатить ипотеку досрочно, семья сэкономит – банк осуществит перерасчет, так как тело кредита будет уменьшено. Соответственно, уменьшатся и суммы процентов к выплате.

Многие заемщики задаются вопросом – если досрочно погасить ипотеку, то как начисляются проценты в дальнейшем. Процентная ставка, указываемая в договоре кредитования, не подлежит изменениям, кроме отдельных случаев. Но денежное выражение процентов зависит от основного долга, то есть той суммы, которую получил заемщик на руки и еще не вернул. Чем быстрее уменьшается размер основного долга, тем меньше процентов будет платить кредитополучатель.

При аннуитетном способе расчета в случае досрочного частичного погашения банк пересматривает все суммы и, как правило, предлагает клиенту два пути последующих выплат:

  • уменьшение ежемесячного взноса по ипотеке с сохранением срока кредитования;
  • уменьшение срока кредитования с сохранением величины ежемесячного взноса.

Придя к совместному решению, стороны подписывают дополнительное соглашение с обновленными условиями. Если частичное погашение производится несколько раз на протяжении всего срока кредитования, такой документ может составляться каждый раз при внесении суммы, превышающей ежемесячный взнос.

Если возможность погасить ипотеку возникла лишь спустя пять лет после получения займа, ее все равно нужно использовать. Долг банку заемщик обязан вернуть, и чем быстрее он сможет это сделать, тем выгоднее это будет для его кошелька.

Выгода от досрочного погашения ипотеки при дифференцированных платежах

Если заемщик выплачивает ипотеку дифференцированными платежами, досрочное внесение большой суммы также выгодно. В этом случае сотрудники финансового учреждения пересчитывают процентные начисления по причине уменьшения остатка основного долга. В результате, всегда снижается размер ежемесячного взноса по кредиту за счет уменьшения процентов, а также может быть снижен или ежемесячный возврат основного долга, или срок.

Высчитать суммы и определить, как правильно гасить ипотеку досрочно, помогает кредитный калькулятор. Приложение обычно всегда присутствует на сайте организации, осуществляющей ипотечное кредитование. Пользоваться им легко – нужно просто вводить планируемые к оплате суммы и анализировать представленную информацию по ежемесячным платежам.

Интерфейс приложения кредитного ипотечного калькулятора

Вопросы досрочного расчета по ипотечному кредитованию заемщику следует уточнять еще на этапе оформления договора. По просьбе клиента специалист учреждения обязан рассказать обо всех возможных путях погашения займа и рассчитать суммы при уплате средств на разных временных отрезках.

Использование материнского капитала для досрочного возврата ипотеки

Если в условиях кредитования допускается возможность погашения займа средствами материнского капитала, заемщики вправе воспользоваться имеющимся сертификатом. Для этого необходимо:

  • проконсультироваться с сотрудником организации-кредитора по поводу нюансов проведения операции и получить у них соответствующий документ;
  • собрать требуемый пакет документов для Пенсионного Фонда;
  • обратиться в отделение Пенсионного Фонда для написания и рассмотрения заявления.

Государственное учреждение самостоятельно перечисляет указанную сумму на счет банковской организации. От плательщика требуется лишь уточнить факт оплаты и явиться в банк для оформления дополнительного соглашения.

Материнский капитал может быть направлен только на выплату тела кредита, то есть, основной части долга, и текущих процентов. Штрафы за просрочку и пени из этих средств не взимаются – это запрещено законодательством РФ.

Правила возврата страховки

Все банковские продукты, связанные с ипотечным кредитованием, содержат требование о заключении договора страхования. Страхование осуществляется в отношении залогового объекта недвижимости, платежи по договору могут быть как единоразовыми, так и ежемесячными.

Плательщику важно знать не только то, как гасится ипотека при досрочном погашении, но и как возвращаются уплаченные лишние средства. Рассчитавшись с банком по обязательствам, заемщик вправе обратиться в страховую компанию с требованием вернуть переплаченные суммы.

Возврат страховки предусмотрен в случаях:

  • полного погашения ипотеки;
  • отсутствия страхового случая;
  • при оплате страховки за период больше фактического.

Выплатив ипотечный заем, плательщику нужно собрать документы:

  • паспорт заемщика;
  • кредитные и страховой договоры;
  • банковская справка-подтверждение досрочного погашения;
  • платежные документы об уплате страховки.

В страховой компании нужно заполнить форму заявления о возврате суммы страховки. В случае отказа организация-страховщик должна предоставить письменное подтверждение, с которым можно готовить иск в суд, если решение страховщика нарушает законодательство.

Нюансы при досрочном погашении ипотеки

Банку невыгодно терять очередного плательщика. По этой причине зачастую случаются ситуации с намеренным затягиванием срока выплаты, в течение которого клиенту приходится переплачивать лишние деньги в виде процентов.

Плательщику ипотеки нужно знать:

  • чем раньше будет внесена последняя часть займа, тем выгоднее это будет для его бюджета;
  • намерение о досрочном возврате займа должно быть представлено в виде письменного заявления;
  • на руках у клиента должны быть все варианты вторых экземпляров документов, подписанных банком;
  • планировать досрочное погашение нужно на рабочий день банка;
  • перечисление денег лучше осуществлять за несколько дней до согласованной даты;
  • имея солидную сумму, стоит рассмотреть вариант открытия депозита с ежемесячным перечислением средств с данного счета на уплату ипотечного взноса.
Выгоду от быстрого снятия с себя кредитных обязательств получает лишь сам заемщик. Поэтому он должен самостоятельно позаботиться о том, чтобы списание средств произошло вовремя и в полном объеме.
Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор

Войти
Войти как пользователь
или