frombanks

Как продать ипотечную квартиру и купить другую в ипотеку?

Ипотечный кредит выдается на срок до 30 лет, а жизненные обстоятельства могут измениться уже через два-три года после подписания договора. Если нужно переезжать — продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку трудно, но вполне реально.

Зачем нужна смена ипотечной квартиры

Продажа объекта жилой недвижимости, купленного с помощью ипотечного займа, чаще всего нужна в трех случаях:

  • заемщик потерял возможность делать выплаты по кредиту, лишившись высокооплачиваемой работы либо иного источника постоянного высокого дохода;
  • возникла необходимость в переезде либо дальнейшем улучшении квартирных условий;
  • изменились бытовые или семейные обстоятельства (рядом с новостройкой открылся шумный развлекательный центр, за стенкой начали буянить соседи, проживавшие вместе партнеры решили разъехаться).

Желание либо потребность продать ипотечную квартиру и купить другую в ипотеку появляется в случае 2 или 3.

Законно ли менять квартиру в ипотеке

Ипотекой называют кредит, полученный с передачей в залог кредитору недвижимого имущества, которое служит обеспечением, надежно страхуя кредитную организацию от потери денег при невыполнении заемщиком обязательств по возврату долга.

Заемщик является собственником жилья, приобретенного в кредит, и одновременно залогодателем. До полного погашения ипотеки на жилой недвижимый объект накладывается обременение, и залогодатель не имеет права распоряжаться своей собственностью без согласования с залогодержателем.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку, прописано в федзаконе об ипотеке №102-ФЗ. Согласие залогодержателя (банковской либо иной кредитной организации) на отчуждение предмета залога необходимо согласно ст. 37. Если попытаться в нарушение закона продать жилье без снятия обременения, не уведомив банк, он как залогодержатель легко добьется признания сделки купли-продажи недействительной на основании ст. 39.

Так что продажа ипотечной жилой недвижимости возможна только таким способом, который не нарушает нормы названного федерального закона.

Реально ли получить разрешение на продажу

Лучшее решение для ипотечника — продажа жилища способом, при котором осуществляется досрочное погашение кредита. Сразу после возврата банку кредитных средств он снимает с квартиры обременение и собственник волен распоряжаться ею как заблагорассудится.

Другой вариант, можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку от Сбербанка или любого другого банка — обратиться в тот банк, где оформлялся ипотечный заем, с просьбой досрочно прекратить действующий кредитный договор и оформить новый, на более крупную сумму под залог нового жилья. Если финансовое положение заемщика позволяет ему делать более высокие ежемесячные платежи, кредитор наверняка согласится, поскольку в этом случае он не теряет доход, наоборот — получает более высокий.

Третий случай, когда у кредитора нет оснований возражать против смены собственника залогового имущества — когда оно остается в залоге, меняется только лицо, выполняющее обязательства по кредиту.

Какие проблемы ждут при продаже

Зная решение задачи, если квартира в ипотеке, можно ли ее продать и купить другую в ипотеку, собственник вынужден приготовиться к неизбежным сложностям и издержкам:

  • трудно найти покупателя — большинство желающих купить квартиру не хотят и/либо даже боятся связываться с залоговой недвижимостью;
  • придется продавать по сниженной цене, чтобы уговорить клиента согласиться на покупку.
В ряде исключительных ситуаций продажа ипотечной квартиры невозможна.

В частности:

  • если у заемщика образовалась задолженность по ипотеке, и банк обратился в суд;
  • если квартира куплена в военную ипотеку и Росвоенипотека не санкционирует отчуждение.

Четыре способа продажи ипотечной квартиры

Способы, как продать квартиру, купленную в ипотеку, и купить другую в ипотеку, различаются механизмом продажи, — последующая покупка в кредит проводится по стандартной схеме.

Возможные варианты продажи:

  • досрочное погашение ипотечной ссуды и оформление сделки без участия банка;
  • продажа долговых обязательств (переоформление ипотечного договора на покупателя);
  • выкуп залоговой квартиры покупателем с проведением расчетов через банк;
  • продажа жилья с помощью риэлторов.

Без участия банка-залогодержателя

Пошаговая последовательность действий:

  • согласовать с банком досрочное погашение ипотеки, узнав точную сумму платежа;
  • договориться с покупателем о внесении задатка за квартиру до сдачи на регистрацию документов по сделке купли-продажи;
  • заключить с покупателем договор задатка, содержащий обязательство продавца произвести сделку купли-продажи после снятия обременения;
  • погасить кредит, получить в банке справку об отсутствии задолженности;
  • обратиться в региональное подразделение Росреестра либо МФЦ с заявлением о снятии обременения;
  • выписать себя и прочих жильцов из продаваемой квартиры;
  • заключить договор купли-продажи и закончить расчет с покупателем;
  • зарегистрировать в Росреестре сделку купли-продажи.

Если заемщик продает квартиру в новостройке, всё еще не сданной в эксплуатацию, производится переоформление на имя покупателя ДДУ (договора долевого участия) вместо купли-продажи.

Переоформление ипотеки

Процедура продажи долговых обязательств:

  • найти покупателя, желающего приобрести жилье в ипотеку, и попросить его собрать документы для подписания ипотечного договора;
  • прийти с покупателем в отделение банка;
  • получить согласие банка на переоформление ипотечного договора и подписать документ о переуступке долговых обязательств;
  • оформить сделку купли-продажи и получить деньги покупателя, как указано выше (шаги 6-8).
Для переуступки долговых обязательств необходимо подтвердить банку платежеспособность покупателя ипотечной квартиры.

Оформление сделки и проведение расчетов с участием банка

Третий вариант, как продать квартиру в ипотеке и взять другую в ипотеку:

  • узнать сумму, которую необходимо уплатить для досрочного погашения кредита;
  • найти покупателя, прийти с ним в банк и заявить о желании данного лица выкупить залог;
  • банк сам оформляет с покупателем предварительный договор купли-продажи и нотариально заверяет;
  • покупатель кладет в одну банковскую ячейку сумму досрочного погашения по ипотеке, в другую — разницу между этой суммой и оговоренной с продавцом стоимостью квартиры;
  • обременение снимается;
  • подписывается и регистрируется в Росреестре договор купли-продажи;
  • банк забирает из первой ячейки свои деньги, продавец жилья — свои.

Преимущество этого способа — высокая безопасность сделки и простота для продавца, поскольку банк берет часть процедуры на себя. Недостаток — покупателю приходится давать особенно большую скидку.

Продажа с помощью риэлтерского агентства

Наименее выгодный вариант, как продать ипотечную квартиру Сбербанка и купить другую в ипотеку — обратиться в одно из агентств недвижимости, сотрудничающих с банком-кредитором.

Риэлторы заинтересованы продать недвижимость как можно дороже, к тому же они сумеют договориться с банком. Но агентства берут за свои услуги немалое вознаграждение, с учетом которого продавец опять-таки выручит за квартиру в залоге сравнительно скромную сумму.

Важно: перед подписанием договора с риэлтерским агентством этот документ следует внимательно изучить, особенно напечатанные мелким шрифтом абзацы (примечания).

Заключение

Сомнения, если квартира в ипотеке, можно ли ее продать и купить другую, — можно отбросить, но придется набраться терпения и приготовиться к продаже жилья по цене несколько ниже рыночной.

Договариваясь с потенциальным покупателем, следует убедить его в отсутствии каких-либо рисков. Сделки с залоговой недвижимостью осуществляются с участием банковских специалистов и нотариусов в строгом соответствии с вышеупомянутым федзаконом, всё это гарантирует юридическую чистоту сделки.

Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

Можно ли продать ипотечную квартиру? Как продать ипотечную квартиру?

Войти
Войти как пользователь
или