frombanks

Коммерческая недвижимость в ипотеку: что предлагают банки

Купить нежилое помещение при нехватке свободных средств поможет кредит на покупку коммерческой недвижимости. Рассмотрим условия ипотечного продукта для физических лиц, 8 предложений крупных банков и особенности оформления нежилой ипотеки.

Дают ли ипотеку на коммерческую недвижимость

Ипотекой часто называют кредит, выдаваемый заемщику под залог недвижимого имущества, служащего обеспечением и гарантирующего кредитору возврат заемных средств при неплатежеспособности взявшего ссуду лица. И хотя оформление ипотеки под жилую недвижимость (квартиры, частные дома, таунхаусы) распространено гораздо более, чем под нежилую, кредитование приобретения юридическими и физическими лицами коммерческих помещений также практикуется.

Коммерческая недвижимость нужна физическим лицам для самых разных целей
Программы кредитования под залог коммерческой недвижимости разрабатываются и внедряются в основном крупными банковскими организациями, поскольку им легче расширять линейку кредитных продуктов и справляться с обслуживанием ИП и небольших компаний.

Важно: физическое лицо вправе претендовать на коммерческую ипотеку, особенно в том случае, если официально имеет статус индивидуального предпринимателя, при этом готово предоставить банку полный пакет документов, касающихся своей бизнес-деятельности. Исключением является покупка в ипотеку апартаментов, но этот кредит банки часто относят к жилищным.

Чем хорош такой кредит

Средний и малый бизнес интересуется, можно ли взять ипотеку под коммерческую недвижимость, поскольку покупка торговых, офисных, складских и прочих помещений в кредит дает определенные преимущества:

  • перед арендой необходимых площадей — все до единого плюсы наличия собственной, а не арендованной недвижимости (бизнес-субъект не зависит от арендодателя, может вести деятельность, не боясь досрочного расторжения договора аренды, платит банку пользуясь своим имуществом, а не арендодателю);
  • перед покупкой недвижимости за собственные средства — оформление бизнес-ипотеки избавляет от изымания из оборота чрезмерно большой суммы, что связано с уменьшением доходов и даже риском обанкротиться.

В ипотеку можно купить даже то помещение, на которое у малой фирмы либо ИП не хватает денег, вложив только минимальный первоначальный взнос.

Типы коммерческих помещений

Коммерческая недвижимость — это нежилое недвижимое имущество, которое используется в процессе хозяйственной деятельности, направленной на получение прибыли.

Выделяются следующие типы коммерческих недвижимых объектов:

  • торговые помещения;
  • помещения для персонала и приема посетителей — кабинеты / офисы;
  • сервисные помещения — гостиницы, кафетерии, бары, рестораны, бани и сауны, боулинги, бассейны, фитнес-центры и другие спорткомплексы, прочие помещения для организаций сферы услуг;
  • индустриальные помещения — склады, цеха и другие производственные объекты;
  • сельскохозяйственная инфраструктура — фермы, элеваторы, машинно-тракторные станции и др.;
  • гаражи для коммерческого транспорта.

К коммерческой недвижимости также относят апартаменты — помещения, предназначенные для проживания, но с возможностью извлечения прибыли.

Что говорит закон о коммерческой ипотеке

Взять кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог разрешает федзакон об ипотеке №102-ФЗ.

Обратите внимание: нормы данного закона носят преимущественно общий характер, позволяя банкам устанавливать правила кредитования по своему усмотрению, предъявлять к заемщикам весьма строгие требования и диктовать непомерно строгие условия.

Что важно знать о коммерческой ипотеке для физлиц

Кредит на апартаменты как коммерческую недвижимость для физических лиц имеет важные отличия от ипотеки на квартиру, таунхаус либо частный дом:

  • в апартаменты невозможно зарегистрироваться по месту проживания (прописаться) и зарегистрировать детей;
  • при проживании в апартаментах стоимость коммунальных услуг значительно выше, чем в квартире;
  • нельзя частично погасить ипотеку средствами материнского капитала и/либо воспользоваться другой формой господдержки;
  • невозможно получить налоговый вычет;
  • придется платить более крупный налог на имущество, чем при оформлении в собственность жилого помещения.
Апартаменты предпочтительно покупать для сдачи в аренду, а не проживания с семьей, при этом перед покупкой необходимо тщательно рассчитать, будет ли эта деятельность достаточно прибыльной.
У коммерческой ипотеки — свои особенности

Условия и тонкости бизнес-ипотеки

Особенности ипотеки на бизнес-недвижимость по сравнению с жилищными кредитами:

  • более высокие проценты — если кредиты на покупку жилья старается сделать максимально доступными государство, то коммерческая ипотека лишена господдержки;
  • меньшие сроки ипотечных договоров — часто не выше 10 лет против 30-ти по ипотеке на жилье;
  • более продолжительный период рассмотрения заявок и оформления ипотеки;
  • более высокий процент отказов, поскольку ликвидность бизнес-недвижимости часто оказывается более низкой по сравнению с жилыми помещениями. Прежде всего это относится к складским и производственным недвижимым объектам.

Важно: едва ли не главная неприятная особенность бизнес-ипотеки — получив сначала заявку на ипотечный заем, затем объемный пакет документов о платежеспособности, банк оставляет за собой право дополнительно направить к ИП либо в компанию своего представителя для проверки состоятельности бизнеса.

Какие проблемы возникают при оформлении

Оформление коммерческой ипотеки сопряжено с рядом проблем

Выясняя, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, будущий заемщик должен приготовиться также к длительной процедуре оформления ипотечной документации и сделки купли-продажи:

  • продавцу недвижимого объекта перечисляется аванс;
  • подписывается ипотечный договор;
  • оформляется сделка купли-продажи, приобретаемое имущество передается в залог банку-кредитору;
  • продавец получает остаток стоимости объекта.

Стоимость и длительность регистрации

Продолжительность регистрации договоров ипотеки и купли-продажи при достаточно благоприятных условиях составляет до 15 рабочих дней.

За регистрацию права собственности на купленную недвижимость ИП должен заплатить госпошлину в сумме 1000 рублей, юридическое лицо — 4000.

Какие банки предлагают коммерческую ипотеку

Если продается коммерческая недвижимость в ипотеку физическому лицу или компании — какие банки выдают займы под залог нежилых помещений?

Сбербанк России

Крупнейшая российская банковская организация реализует ипотечную программу для малых предприятий и ИП с выручкой не выше 400 млн руб. в год «Бизнес-Недвижимость».

Особенность кредитного продукта — возможность получения и использования средств как для приобретения готового недвижимого имущества, так и для покупки строящегося объекта у аккредитованного Сбербанком застройщика, а также для погашения кредитов других банковских и лизинговых организаций.

Условия бизнес-ипотеки Сбербанка:

  • срок ипотечного договора — от 1 месяца до 10 лет;
  • минимальная сумма — 500 тыс. руб., максимальная — 600 млн руб. для ряда городов, 200 млн руб. для остальных населенных пунктов;
  • ставка — 11% (здесь и далее — годовых) при максимальном сроке и сумме свыше 5 млн руб., в прочих случаях устанавливается индивидуально;
  • минимальный первоначальный взнос (далее — ПВ) — 20% для сельхозпроизводителей, 25% для остальных бизнес-субъектов;
  • ссуда под залог имеющегося недвижимого объекта дается только юридическим лицам, без ПВ, в размере не менее 5 млн руб.

Важно: чтобы получить как можно большую сумму ипотеки, заемщик вправе привлечь дополнительное обеспечение — поручительство юрлиц и физлиц, их гарантии.

Предусмотрена отсрочка в погашении задолженности длительностью до 1 года.

ВТБ

ВТБ после слияния с ВТБ24 и поглощения части Банка Москвы осуществляет кредитование малого предпринимательства под залог приобретаемого недвижимого имущества.

Условия бизнес-ипотеки ВТБ:

  • срок — до 10 лет;
  • максимальная сумма — 150 млн руб.;
  • от 10,9% до 13,5% ставка;
  • ПВ — 15% без дополнительного обеспечения, 0% при предоставлении в залог дополнительного имущества;
  • возможна отсрочка в погашении основного долга.

Важная особенность продукта ВТБ — доступна как в виде обычного разового кредита, так и в виде кредитной линии с погашением нескольких траншей. Она снижает долговую нагрузку, так как на отдельные транши начисляются меньшие проценты, чем на всю сумму займа.

Россельхозбанк

Россельхозбанк кредитует ИП, включая глав крестьянских фермерских хозяйств (КФХ), и малые предприятия, включая КФХ в статусе юрлица, сельскохозяйственные производственные кооперативы и сельхозпотребкооперативы, которые имеют активный расчетный счет в этом банке.

Условия бизнес-ипотеки Россельхозбанка:

  • max срок — 10 лет;
  • ставка — индивидуальная для каждого заемщика;
  • за оформление займа удерживается комиссия согласно тарифам для юрлиц;
  • до 1 года отсрочки погашения основного долга.
Коммерческую ипотеку в РСХБ можно взять без первоначального взноса, но в этом случае процентная ставка будет увеличена.

Другая особенность продукта — принятие самых разнообразных видов поручительства и залога.

Если ипотеку берет ИП, помимо страхования залогового имущества обязателен полис личного страхования.

Другие кредиторы

ЮниКредит Банк дает коммерческую ипотеку на срок не менее 1 года и не более 7 лет в сумме от 500 тыс. до 73 млн руб. по индивидуальной процентной ставке. Отсрочка погашения кредита предусмотрена длительностью до 6 месяцев. ПВ — 20%.

Росбанк предлагает кредитование сроком от 3 месяцев до 7 лет под 13,34% — 15,19%, минимальная сумма 1 млн руб., максимальная — 100 млн. Росбанк готов предоставить как разовую ссуду, так и кредитную линию.

Абсолют Банк оформляет ипотеку на коммерческую недвижимость на 5—15 лет по ставке от 13,25% в размере до 60% стоимости приобретаемого имущества либо до 80% — при предоставлении заемщиком дополнительного залога.

Транскапиталбанк установил рекордный срок ипотеки на нежилую недвижимость до 25 лет, но при отношении суммы займа к стоимости объекта — 50%. Ставка — от 13,35%, сумма — от 300 тыс. руб.

Банк «Возрождение» готов дать заем «Бизнес-Ипотека» на 1 год — 5 лет, минимум под 15%, в сумме 1—10 млн руб. Кредит предоставляется на любые бизнес-цели, вместо коммерческой недвижимости заемщик вправе передать в залог жилой объект.

Кто может обратиться за кредитом

Важные условия, как получить кредит на коммерческую недвижимость:

  • предприниматель — российский гражданин, компания — резидент РФ;
  • возраст ИП либо владельца бизнеса — не более 70 лет;
  • стаж бизнес-деятельности не менее 6 месяцев (нередко — минимум 1 год);
  • достаточный для признания кредитоспособности размер дохода (оборота).

Какие нужны документы

Перечень бумаг в каждом банке свой, притом любой кредитор оставляет за собой право попросить пару-тройку документов дополнительно. Но в обязательный пакет непременно входят:

  • заявление;
  • анкета заемщика;
  • бумаги о регистрации бизнеса;
  • отчетность;
  • сведения о банковских счетах;
  • документ о доходах и затратах;
  • бумаги о залоговом / приобретаемом недвижимом объекте — свидетельство о праве собственности продавца или выписка из ЕГРП, техническая документация, заключение оценщика.

Заключение

Бизнесмен, способный убедить банк в собственной кредитоспособности и ликвидности покупаемого имущества, имеет довольно хорошие шансы получить коммерческую ипотеку. Необходимо тщательное оформление бумаг и гибкий подход к сотрудничеству с кредитором.

Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

Ипотека для предпринимателей

Войти
Войти как пользователь
или