Ипотека

Можно ли в ипотеку продать жилье, купленное на маткапитал?

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеку, стоит знать до совершения каких-либо юридически значимых действий. Возможно, иногда лучше отложить момент пользования этой преференцией.

В законодательстве нет прямого указания на то, что если погасить ипотеку материнским капиталом, то можно ли, нельзя ли продать квартиру.

Продажа жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала

Также не прописан и срок, который должен пройти с момента после использования семейного сертификата, до наступления времени, когда можно было бы реализовать такое жилье.

Однако способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка или другого кредитора с материнским капиталом без согласия банка нет: закон в таком случае на стороне залогодержателя.

Органы опеки и попечительства

Проблемы с тем, как продать квартиру с материнским капиталом и ипотекой, начинаются еще на стадии получения согласия всех собственников жилья на сделку. По закону владельцами такой недвижимости должны быть не только супруги, но и дети.

Учитывая, что программа действует только с 2007 г., очевидно, что некоторые собственники будут несовершеннолетними. Соблюдение их прав – это обязанность органов опеки и попечительства.

Указанный орган должен проконтролировать, чтобы:

  • дети получили право собственности в новоприобретенной недвижимости;
  • приобретаемый объект соответствовал нормам, предъявляемым к жилью, в том числе по площади, по уровню обеспеченности коммунальными ресурсами;
  • новая доля несовершеннолетних была не меньше первой;
  • условия жизни детей не ухудшились. Здесь важно учитывать состояние здания и жилого помещения, местоположение нового жилья.
Если органы опеки полагают, что интересы детей могут быть нарушены, они уполномочены отказать в предоставлении разрешения на сделку купли-продажи детских долей.

При обращении к детским омбудсменам предъявляют:

  • заявление, в том числе и от детей, если они достигли возраста 14 лет;
  • паспорта родителей;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних. Если они достигли возраста 14 лет - паспорта;
  • справка из БТИ о стоимости жилья;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилье, то есть договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности или расширенную выписку из ЕГРП;
  • подтверждение отсутствия задолженности за ЖКУ.

Все документы предоставляются в копиях и предъявляются в оригиналах. В качестве дополнительной гарантии соблюдения прав несовершеннолетних органы опеки могут потребовать от родителей нотариально удостоверенного обязательства по обеспечению детей долями в том жилье, что планируется приобрести после продажи существующей.

На вынесение решения о возможности продажи детских долей у данного органа есть 14 календарных дней. Фактически этот срок может составлять до месяца.

Схема обработки документов органами опеки и попечительства
Срок действия разрешения органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего не ограничен законом, но фактически не превышает 3 месяцев.

Потом, чтобы не получить от Росреестра отказ в регистрации сделки, нужно получать новый документ. В то же время согласно письму Минобразования №09-М в течение 1 месяца с момента получения разрешения на сделку от органов опеки и попечительства необходимо предоставить им договор купли-продажи нового жилья. Но вот сроки регистрации сделки не уточняются.

Данный момент очень важен, если и следующая квартира будет приобретаться в ипотеку, поскольку не все кредиторы готовы работать по сделкам, после реализации которых собственниками залогового имущества будут несовершеннолетние. В таких ситуациях оформляется ипотека, собственниками недвижимости становятся супруги, а доли детям выделяются после погашения займа. Затем уже можно будет отчитаться и перед органами опеки.

Если предполагается, что новое жилье будет приобретено в другом регионе, то нужно будет доказать обоснованность переезда, например, перевод к новому месту службы, медицинское заключение о необходимости смены климата для одного из членов семьи и так далее.

Если ипотека погашена

Если жилье приобретено с использованием семейного капитала, но обременений по ней нет, то сделка организуется по стандартной схеме, применяемой для объектов, среди собственников которых есть несовершеннолетние. Дополнительно требуется оформить только согласие органов опеки.

Маткапитал и купля-продажа жилья

Указанный орган принимает к рассмотрению и варианты обмена жилья меньшей площади на большую недвижимость с доплатой.

Особенности процедуры при ипотеке

Так как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, которая еще в кредите, без уведомления залогодержателя (банка) нельзя, то необходимо получить и его одобрение на сделку.

Новая ипотека

Существует практика, когда потенциальный покупатель приобретает такое жилье с оформлением новой ипотеки. Тогда необходимо, чтобы банк согласился выдать ипотечный заём данному лицу. Подобное решение принимается после проверки потенциального клиента на основании его заявления-анкеты. Возможный покупатель должен одновременно иметь:

  • постоянный заработок;
  • достаточный уровень дохода;
  • хорошую кредитную историю.

В результате реализации такой схемы:

  • недвижимость останется в залоге у банка, но на основании уже другого договора;
  • созаемщики, реализующие жилье, приобретенное с использованием семейного сертификата, погасят ипотеку за счет средств, полученных от покупателя;
  • новый владелец получит жилье и ипотечный заём.

При таких сделках деньги обычно перечисляются безналичным путем с одного счета, открытого в отделении кредитора, на другой, оформленный у него же. Это вполне "рабочий" вариант, по которому можно продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, например, в Сбербанке, поскольку легче найти заемщика, приобретаемого жилье при помощи крупного банка-кредитора.

Если жилье находится в собственности менее 3 лет (для сделок, совершенных после 01.01.2016 г., – 5 лет), то на сумму стоимости объекта, превышающую 1 млн рублей, начисляется НДФЛ по ставке 13%.

Расчет наличными

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и купить новую, если потенциальный покупатель планирует рассчитаться наличными: нужно договариваться с банком о том, чтобы он подготовил все документы, удостоверяющие факт погашения ипотеки заранее, и предоставил их в день сделки сразу после того, как будет внесен последний взнос.

Это значит, что в день сделки средства, полученные от покупателя, продавцы должны направить на погашение ипотечного займа. Тогда банк, удостоверившись, что долг погашен, сможет предоставить документ, удостоверяющий отсутствие у залогодержателя претензий к заемщикам, и выдать закладную. Для регистрирующих органов этих двух документов будет достаточно для того, чтобы сначала снять обременение с недвижимости, а потом зарегистрировать сделку.

Покупатель берет ипотеку в другом банке

Если покупатель планирует брать кредит в другом банке, то возможны проблемы:

  • обычно полную сумму по ипотечному займу предоставляют только после получения подтверждения факта регистрации купли-продажи, а это без разрешения залогодержателя невозможно. Одобрение же первого банка можно получить, только рассчитавшись с ним;
  • на перечисление средств из одного финансово-кредитного учреждения в другое необходимо время – до 5 рабочих дней.

Выходом из такой ситуации может стать обеспечение соблюдения прав первого банка путем составления в договоре купли-продажи соответствующей записи. Точную формулировку будут согласовывать юристы обоих кредиторов.

Отдельные ситуации

Даже если жилье находится в залоге у банка, а доли детям еще не выделены, купля-продажа возможна только с привлечением органов опеки. В противном случае родителей могут обвинить в мошенничестве с материнским капиталом, а сделку признать недействительной. Предоставление согласия на продажу жилья, в котором детям доли еще не выделили, осуществляется по усмотрению органов опеки с учетом конкретной ситуации.

Если собственником такого жилья является только один из супругов, то для регистрации сделки необходимо предоставить нотариально заверенное согласие на сделку второго супруга.

Развод

Наиболее предпочтительным способом раздела имущества супругов при разводе при наличии ипотеки, часть которой погашена средствами маткапитала, является погашение долга перед банком с последующим разделом приобретенного жилья между всеми собственниками.

Если средств на расчет с кредитором недостаточно, стоит обратиться к нему с просьбой разделить задолженность, оформив два графика платежей. Зачастую в этом отказывают. Но исполнять кредитные обязательства все же придется. В противном случае можно лишиться жилья. Если мирно поделить платежи не получится, то впоследствии после полного расчета с кредитором, данный вопрос можно решить в судебном порядке.

Еще один вариант – оформление двух потребительских кредитов, за счет средств которых погашается ипотека. Затем снимается обременение и производится раздел жилья. Но обслуживание долга перед банком обойдется дороже.

Как не выделять доли детям во вновь приобретаемом жилье

Допускается, что детям после продажи жилья, приобретенного с использованием семейного капитала, выплатят компенсацию, пропорциональную стоимости долей в реализуемом объекте недвижимости. Такая сделка возможна только после одобрения ее органами опеки. Тогда на имя детей открывается обычный банковский вклад. Распорядиться такими деньгами смогут:

  • владельцы счетов самостоятельно по достижении возраста 18 лет;
  • сами дети в возрасте 14-18 лет при наличии согласия органов опеки;
  • родители до достижения ребенком возраста 14 лет при согласии органов опеки.

Проблем быть не должно, если, например, эти средства планируется направить на приобретение несовершеннолетнему отдельного жилья или оплатить его лечение. Естественно, потребуется не только написать соответствующее заявление в органы опеки, но и впоследствии отчитаться за произведенные траты.

Долю несовершеннолетнего в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала, можно обменять на другой равноценный объект, например, выделить долю в другой квартире, принадлежащей кому-то из родственников.

При выделе будет учтена фактическая площадь, соответствующая доле ребенка. Так если несовершеннолетнему принадлежала ¼ в жилье площадью 40 кв.м, то в квартире площадью 60 кв.м его доля должна быть не менее 1/6. Данное соотношение можно изменить, если доказать, что стоимость 1 кв.м в двух объектах за счет качества недвижимости и ее месторасположения существенно отличаются. Например, если речь идет об обмене доли в небольшой квартире, расположенной в старом доме в маленьком городке, на часть жилья в областном центре в хорошем районе.

Последствия нарушения закона

Больше всего в соблюдении буквы закона при продаже квартиры, которая была куплена в ипотеку, часть долга по которой была погашена за счет средств материнского капитала, заинтересован покупатель. Именно этот участник сделки рискует своими деньгами и приобретаемым имуществом.

Дети, чьи права нарушены, вправе обратиться за их восстановлением в суд самостоятельно по достижению совершеннолетия. На такое заявление им отводится 3 года.

Это возможно, например, если после продажи жилья, часть стоимости которого была погашена за счет семейного капитала, родители не выделили доли детям. Тогда по достижению 18 лет данные лица вправе инициировать процедуру признания совершения сделки несостоявшейся и восстановления своих прав собственности. На практике добросовестный покупатель будет вынужден вернуть детские доли, хотя и получит право требовать с их родителей возврата части стоимости жилья.

Если в результате реализации жилья, купленного с использованием маткапитала, будет установлено, что полученные средства были направлены на иные нужды (жилищные условия не улучшены, деньги не поступили на счет несовершеннолетних), то родителей привлекут к административной ответственности и обяжут вернуть средства, полученные от государства.

В то же время подобные ситуации можно рассматривать как махинации с недвижимостью. Речь может идти и о привлечении к уголовной ответственности.

Вывод

Ответ на вопрос, если материнский капитал вложен в ипотеку, то можно ли продать квартиру, будет положительным при условии получения согласия на сделку органов опеки и залогодержателя (банка). Не менее важно, чтобы покупатель также дал согласие на такую сделку: схема сложная, требующая множества согласований, возможны проблемы, связанные с нарушением прав несовершеннолетних.

Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

Материнский капитал при ипотеке: плюсы и минусы

Войти
Войти как пользователь
или