frombanks

Покупатель просит завысить стоимость квартиры: чем это опасно для продавца?

В ситуации, когда покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, риск продавца неочевиден, но он существует. Основной вопрос, на который нужно знать ответ в такой ситуации: какие конкретно проблемы могут возникнуть при заключении сделки.

Терминология: стоимость рыночная и кадастровая

Рыночная стоимость объектов недвижимости определяется текущей ситуацией на рынке. На эти данные ориентируются для определения цены как при продаже жилья, так и при его покупке. Рыночная цена показывает, сколько реально стоит конкретный объект в момент оценки, сколько готов заплатить за нее потенциальный покупатель.

Расчеты за квратиру

Она формируется под воздействием множества факторов, но при определении данной величины учитываются:

  • уровень износа здания;
  • планировка помещений;
  • этажность здания;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • расположение объекта в постройке;
  • район, где стоит здание;
  • доступность инфраструктуры;
  • состояние объекта недвижимости.
Чаще всего для определения рыночной цены жилья обращаются к стоимости его аналогов.

Кадастровая стоимость серьезно отличается от рыночной: первая чаще всего меньше. Они не идентичны. По сути, кадастровая стоимость показывает затраты на строительство здания за вычетом его износа. Данный показатель применяется в целях налогообложения, но также и при реализации недвижимости. Безосновательное увеличение кадастровой стоимости невозможно.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью на примере объектов недвижимости разных классов

Что такое первоначальный взнос

Наличие первоначального взноса при ипотеке, то есть собственных средств заемщиков, - это требование которое предъявляет большинство банков.

Так кредиторы получают доказательство финансовой состоятельности клиента и его умения грамотно распоряжаться деньгами.

Чем больше доля своих средств, тем меньше риски кредитора, тем меньшую ставку по ипотеке тот предложит клиенту. Для заемщика такой вариант выгоден возможностью сэкономить при уплате процентов по займу.

Ряд финансово-кредитных организаций предлагает ипотечные займы и без первоначального взноса. Тогда, поскольку заемщик не в состоянии доказать, что имеет свободные средства для расчета по кредиту, выставляется высокая процентная ставка. Значит, расходы на обслуживание ипотеки будут выше.

Первоначальный взнос составляет не менее чем 10% от цены объекта недвижимости. Эти средства обычно делятся на две части:

  • первая используется в качестве аванса (залога). Эти деньги становятся гарантией серьезности намерений в заключении сделки. Средства передают продавцу в момент подписания предварительного договора купли-продажи;
  • вторая часть поступает владельцу жилья при оформлении сделки в регистрирующих органах.

Одновременно первоначальный взнос является гарантией того, что в случае проблем с выплатами банк сможет компенсировать свои расходы. При ипотеке приобретенный объект недвижимости передается в залог кредитору. Если заемщик не обслуживает кредит, инициируется судебное разбирательство. По его итогам залоговое жилье выставляется на продажу. Полученные средства направляются на:

  • погашение долга по ипотеке, в том числе на уплату начисленных процентов и пени;
  • возмещение расходов на реализацию залогового имущества;
  • компенсацию судебных издержек кредитора.

И только остаток средств, вырученных от продажи предмета залога, будет возвращен заемщику.

При невыплате ипотеки заемщик рискует потерять первоначальный взнос, банк же ничем не рискует, если, конечно, на рынке недвижимости не произошел значимый обвал цен.

Увеличение цены недвижимости

Основные причины для увеличения цены приобретаемого объекта недвижимости:

  • завышение стоимости вместо первоначального взноса. Клиентам для покупки жилья нужно оформить ипотеку, но своих денег нет. Тогда они просят продавца завысить стоимость сделки;
  • если состояние жилья недостаточно удовлетворительное, то для приведения жилплощади в достойный вид покупателю необходимы большие суммы. Эти деньги он и планирует взять взаймы у банка по более низкой ставке в рамках ипотечного кредита. Оформление займа непосредственно на реконструкцию предполагает наём профессиональной бригады, а это дорого;
  • клиенту необходимы средства на личные нужды. Получить их по ипотечной программе – это значит сэкономить на процентах, поскольку ставка по потребительскому займу всегда выше, нежели по ипотеке.

Иногда завышение стоимости жилья происходит ошибочно, например:

  • при оценке объекта недвижимости учитывают цену, которую просят за аналогичные объекты. Но этот метод неточен. Ошибка возможна, если точного аналога в конкретном населенном пункте нет, если в расчет берут цены на объекты, расположенные поблизости, но административно числящиеся в другом районе, и так далее;
  • если в бумагах на жилье имеется неточная информация. Возможно, указан другой год постройки или большая площадь;
  • если отчет об оценке устарел - для этого иногда достаточно 2-4 недель.
Схема реализации ипотечной сделки

Ипотека с завышением без первоначального взноса оформляется следующим образом:

  • покупатель и продавец договариваются о том, что реальная цена жилья будет отличаться от стоимости, указанной в документах по купле-продаже. Иногда владельцы недвижимости настаивают на оплате такой услуги;
  • продавец предоставляет покупателю расписку о том, что якобы получил некую сумму в счет оплаты приобретаемого жилья;
  • покупатель дает продавцу расписку на аналогичную сумму. В этом документе пишут, что деньги получены в долг;
  • расписка, написанная продавцом, предоставляется банку как доказательство наличия у заемщика собственных средств;
  • оформляется ипотечная сделка, по завершении которой продавцу перечисляются средства, полученные заемщиком в качестве ипотечного займа.

Риски продавца

Ипотека без первоначального взноса с завышением стоимости квартиры означает, что настоящий владелец жилья для банка должен дать документальное подтверждение получения денег, то есть написать расписку.

Такой документ является основанием для взыскания в судебном порядке средств с продавца при отказе любой стороны в регистрации сделки или при ее расторжении.

Серьезные проблемы возникнут, если была утрачена расписка, написанная покупателем. Доказать, что фактической передачи денег не было, сложно. Тогда продавец по суду будет обязан уплатить покупателю разницу между суммами, фактически полученными, и теми, что указаны в договоре.

Чем еще грозит завышение стоимости квартиры в договоре для продавца, так это потерей суммы комиссионного вознаграждения, уплаченной риелтору. Расчет с этим специалистом традиционно совершается при заключении предварительного договора купли-продажи.

Иногда, изучив выбранный вариант жилья, банк соглашается на предоставление меньшей суммы, чем запрашивал покупатель. В таком случае клиенты просят о снижении цены либо об отсрочке платежа: кредитные средства продавец получает в полном объеме, остальное – в течение некоторого периода времени. Прежде чем соглашаться на такую схему, нужно вспомнить, что у покупателя не было собственных средств, то есть накопления отсутствуют, что свидетельствует о том, что клиент имеет некоторые проблемы с финансами, а при получении займа, он ежемесячно будет вынужден выплачивать банку значительные суммы.

Важно и то, что жилье после заключения сделки перестанет быть собственностью продавца и перейдет в собственность покупателя, но при этом объект будет находиться в залоге у банка, то есть обратить взыскание на такое имущество кто-либо, кроме кредитора, не сможет. То есть компенсировать убытки при отказе клиента полностью рассчитаться за счет этой недвижимости не удастся.

Еще одной проблемой таких сделок является отказ банка в кредитовании при выявлении несоответствия между реальной ценой и заявленной. Тогда будет упущено время, и нужно будет искать нового покупателя.

Если реализуемый объект находится в собственности менее 5 лет, то продавец обязан заплатить НДФЛ по ставке 13% с суммы, указанной в договоре купли-продажи, без учета фактически полученных сумм.

Риски покупателя

Риски покупателя при завышении стоимости квартиры при ипотеке также существуют.

Одним из обязательных документов по ипотеке является отчет об оценке. Банк лояльно относится к ситуациям, когда приобретаемый объект стоит несколько дешевле, нежели его оценили специалисты. Но обратная ситуация недопустима, поскольку тогда риски кредитора при невозврате займа существенно увеличиваются.

За дополнительное вознаграждение оценщики иногда соглашаются на недобросовестную коррекцию результатов оценки. Но не каждое агентство оценки рискнет утратить аккредитацию в банке, поскольку это означает потерю части клиентов в будущем.

А вот о полученном предложении оценщик может сообщить банковским служащим. Тогда встанет вопрос о целесообразности предоставления займа, а факт отказа однозначно будет отражен в БКИ.

Недостоверную оценку могут обнаружить представители банка, например, сопоставив цену, указанную в объявлении о продаже конкретного жилья, с той, что будет прописана в предварительном договоре купли-продажи.

Тогда предложенный вариант недвижимости будет отклонен, и придется искать новый объект, а также договариваться с другим продавцом, оплачивать новую экспертизу.

Сделка с завышением стоимости жилья предполагает, что обе стороны пишут расписки – продавец о получении средств в счет оплаты жилья, а покупатель – что брал в долг. После завершения регистрации сделки недобросовестный продавец может не уничтожить полученное долговое обязательство. Он вправе обратиться в суд с требованием вернуть средства, якобы полученные новым владельцем жилья. Защититься распиской продавца не получится – ведь в ней говорится о передаче денег в счет оплаты недвижимости, а сделка заключена, право собственности перешло новому владельцу. Здесь нарушений закона нет.

Отсутствие первоначального взноса означает, что необходим очень крупный кредит, обслуживание которого предполагает большие ежемесячные платежи.

Рассмотрев предложенный вариант недвижимости, банк может предложить кредит на сумму меньше необходимой. Тогда от сделки придется отказаться либо оформить ее на корректных условиях.

Если покупатель планирует получить налоговый вычет, то ему нужно понимать, что документы по купле-продаже проверят налоговые органы. При ипотечных сделках из-под налогообложения выводятся в том числе все проценты, уплаченные за обслуживание кредита, потому налоговики будут очень тщательно изучать обоснованность таких трат, то есть реальность стоимости жилья.

Необоснованное завышение цены на, приобретаемое в ипотеку, жилье банк расценивает как мошенничество, значит, и покупатель, и продавец могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Резюме

Основные недостатки ипотечной сделки для добросовестного продавца – длительность оформления и то, что окончательный расчет происходит только после регистрации купли-продажи. Безусловным преимуществом является то, что банк контролирует все стадии оформления купли-продажи, включая момент расчета с владельцем недвижимости.

Для покупателя ипотека хороша тем, что банковские работники, в целях обеспечения безопасности кредитования, проверяют юридическую чистоту приобретаемого объекта. 100%-ную гарантию это не дает, но определенный уровень безопасности обеспечивает.

Заключение договора на заведомо нереальных условиях означает высокий финансовый риск для всех участников сделки.
Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

Заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи: какие есть риски?

ЧИТАТЬ ЕЩЕ

Войти
Войти как пользователь
или