frombanks

Продать квартиру через ипотеку: какие опасности может таить в себе сделка?

Если в 2018 году вам предстоит продажа квартиры через ипотеку, стоит обратить внимание на риски продавца. Понимание особенностей таких сделок поможет принять грамотное решение и обеспечить свою финансовую безопасность.

Что должен знать продавец об особенностях продажи жилья по ипотеке

Порядок оформления ипотечных сделок предполагает несколько этапов:

  • составление и подписание предварительного договора купли-продажи. Покупатель вносит аванс или залог;
  • подготовка документов для проверки их внутренними службами банка, в который обратились потенциальные покупатели. Аналогичный пакет предоставляется и при регистрации сделки. На анализ документов потребуется до недели;
  • оценка жилья независимыми экспертами. Услугу оплачивают покупатели;
  • оформление счета в отделении банка-кредитора. Банковские реквизиты будут указаны в договоре купли-продажи. На этот счет после регистрации ипотеки поступят деньги;
  • после того как банк одобрит заявленный объект недвижимости, подписывается основной договор купли-продажи с последующей регистрацией в соответствующих органах (в МФЦ, у нотариуса, в Регпалате). В этот момент передается остаток собственных средств покупателя;
  • через 5 рабочих дней после совершения регистрационных действий покупатели забирают документы и их копии передают банку;
  • средства, полученные по договору ипотеки и предназначенные для расчета за жилье, поступают на счет продавца.
Риски продавца квартиры в 2018 году
При купле-продаже квартиры по ипотеке основной риск продавца приходится на период, когда документы поданы на регистрацию, но деньги еще не поступили на счет.

В это время получается, что право собственности у продавца уже утрачено, а возмещения еще нет, хотя жилье уже стало одновременно собственностью покупателя и предметом залога банка.

Продажа квартиры с ипотекой имеет и другие особенности, выгодные для продавца:

  • деньги зачисляют на банковский счет, с которого их можно перевести на другой счет либо получить наличность;
  • благодаря экспертному заключению можно быть уверенным в адекватности цены реализации жилья;
  • купля-подажа контролируется банком, который заинтересован в отсутствии проблем со сделкой.

Недостатками ипотечных сделок для владельцев недвижимости является то, что:

  • оформление занимает больше времени;
  • деньги можно получить только через несколько дней после подписания договора купли-продажи;
  • при отказе банка кредитовать выбранный объект недвижимости сделка не состоится.

Способы расчета

Какие опасности ждут владельцев жилья, если продать квартиру через ипотеку, при расчете по сделке зависит и от способа передачи последней части денег. Обычно это еще и самая крупная часть стоимости недвижимости.

Чаще всего заемные средства перечисляют на счет. Отчитавшись об успешной регистрации сделки, покупатель одновременно передает банковским сотрудникам два документа: заявление на выдачу средств по ипотечному договору и поручение на перевод средств продавцу. Операционист проводит эти операции последовательно, одну за другой.

Иногда прибегают к помощи банковской ячейки. Такой способ реализуется так:

  • в день сделки подписывается основной договор купли-продажи. Покупатели оформляют всю кредитную документацию, включая договор на аренду сейфа и заявление на выдачу наличных средств;
  • получив деньги, обе стороны сделки в сопровождении банковского работника, проверяют наличность и помещают ее в ячейку;
  • закрыв крышку, покупатель передает ключ продавцу;
  • сделка регистрируется;
  • бывший владелец забирает из регистрирующего органа документы, удостоверяющие переход права собственности и обращается с ними в банк, где ему откроют доступ к сейфу, который и нужно открыть полученным ключом.

Аренду банковской ячейки оплачивают покупатели. Преимуществом такого способа передачи денег является возможность:

  • увидеть всю сумму в день сделки;
  • хранить ключ от сейфа, где они лежат, у себя.

Недостатки банковских ячеек:

  • за состояние содержимого ячейки банк ответственности не несет, поскольку нет каких-либо документов, подтверждающих, что конкретно помещалось в сейф, какая сумма там хранилась;
  • деньги можно получить вне зависимости от сроков предоставления в банк документов по сделке от второй стороны;
  • можно застраховать содержимое ячейки, но эти затраты несет уже продавец (0,2-0,6% от суммы).

В случае отказа в регистрации сделки продавец не сможет воспользоваться ключом – его не допустят в сейфовое пространство, ведь он не сможет предоставить подтверждение совершения регистрации сделки. Покупатель сможет вернуть деньги, доказав, что регистрация не состоялась, но процесс займет некоторое время.

Если деньги продавец не получает, он вправе в судебном порядке потребовать вернуть недвижимость.

Какие документы нужны от продавца при сделке через Сбербанк

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка: здесь риски продавца минимальны. Это достаточно крупный банк, и схемы, предлагаемые им, отработаны на практике.

Схема оформления ипотеки в Сбербанке

Банку продавец предоставляет:

  • паспорта всех владельцев;
  • документы-основания возникновения права собственности (договора, свидетельства о праве собственности);
  • кадастровый паспорт;
  • выписку из ЕГРП;
  • справку по форме 9 о лицах, зарегистрированных по данному адресу;
  • справки от управляющей компании (ТСЖ) и поставщиков других ЖКУ об отсутствии задолженности.

Дополнительно в зависимости от специфики ситуации нужно принести:

  • свидетельство о браке;
  • брачный договор;
  • свидетельство о разводе;
  • согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариально;
  • нотариально оформленный отказ от сделки иных лиц, обладающих преимущественным правом покупки;
  • доверенность, выданную нотариусом;
  • разрешение органов опеки, если собственниками являются несовершеннолетние или недееспособные лица.

Дополнительно к указанному списку документов Сбербанк запросит у собственника пенсионного возраста справку о дееспособности из психоневрологического диспансера. Если продавец не состоит в браке, то он пишет банку соответствующее заявление.

Приведенный перечень документов актуален для большинства других банков-кредиторов.

Военная ипотека с точки зрения продавца недвижимости

При покупке жилья через военную ипотеку важно, чтобы банк, в который обратился военнослужащий, был аккредитован Министерством обороны и одобрил предлагаемый объект.

Не кредитуют по данной программе объекты:

  • с неузаконенными перепланировками;
  • с некачественной инфраструктурой или при ее недостаточности;
  • нуждающиеся в капитальном ремонте.

Банк откажется выдать «Военную ипотеку» на недвижимость, часть прав собственности на которую принадлежит третьим лицам, например, если речь идет о приобретении долей в коммунальной квартире.

Налогообложение сделок с недвижимостью при такой схеме аналогично общепринятой:

  • при стоимости недвижимости менее 1 млн рублей налог не уплачивается;
  • если жильем владели более 5 лет, то НДФЛ не взимается;
  • в остальных случаях уплачивается 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей.

Величина предоставляемой по программе Минобороны суммы не превышает 2,25 млн рублей, что может либо отпугнуть покупателя, например, если его личных накоплений не хватит на предлагаемую квартиру.

Как обезопасить себя при продаже квартиры по военной ипотеке от лишних трат на сбор документов: нужно обязательно дождаться подтверждения от банка, что он согласен кредитовать данный объект. Помимо общепринятого перечня бумаг, при такой схеме предоставляются и свидетельства о рождении продавцов.

Советы продавцу квартиры по ипотечной сделке

На что обратить внимание при продаже квартиры через ипотеку, чтобы снизить риски продавца:

  • банку оригиналы документов, кроме справок, предъявляются, но сотрудникам оставляют только копии, чтобы ничто не помешало впоследствии при срыве планируемой сделки, заключить новую. Лучше лично принести бумаги в офис кредитора;
  • необходимо тщательно изучить текст договора купли-продажи;
  • прежде чем подписывать документы, нужно убедиться в наличии средств в банковской ячейке, если был выбран данный способ расчета;
  • проверить перечень документов, которые нужно предоставить для получения доступа к сейфу, если он использовался при расчетах;
  • тщательно проверить написание реквизитов для перечисления средств, в том числе номер счета, Ф. И. О. и адрес получателя.

Чем хуже для продавца продать квартиру в ипотеку: до того как сделка состоится нужно привести в порядок и все документы по недвижимости и рассчитаться по коммунальным услугам. Ведь соблюдение таких нюансов интересует только банк. Регистрирующие органы удовлетворятся согласием покупателя выплатить долг за ЖКУ, которое должно быть прописано в договоре, а о неузаконенной перепланировке не узнают.

Продажа квартиры ипотечнику по договору, где цена завышена, то есть когда на руки владелец жилья получит сумму меньше указанной, — слишком рискованная операция. При отмене сделки продавец обязан вернуть сумму, прописанную в документах.

В этом случае риски для продавца при продаже квартиры покупателю с ипотекой резко возрастают: есть вероятность потерять часть денег без возможности отстоять свое право в суде.

Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

3 шага к продаже квартиры[ Cоветы продавцу

Войти
Войти как пользователь
или