frombanks

Риски системы ипотеки

Как и любая другая банковская операция, система ипотечного кредитования подвержена рискам. Вызвать их могут политические, валютные и прочие факторы, от которых зависит уровень доходов населения и состояние банковской системы. Какие бывают риски ипотечного кредитования и как их минимизировать?

Изменение процентной ставки

Изменение процентной ставки по кредиту является следствием повышения инфляции. В данном случае банк недополучает свою прибыль. Кроме снижения уровня дохода вследствие инфляции, нередко заемщик погашает ипотеку досрочно, что еще больше уменьшает уровень денежных потоков.

Обычно процентная ставка по ипотечному кредиту одинакова в течение всего срока действия договора, что позволяет равномерно разделить всю сумму кредитных обязательств. Но такое возможно в случае стабильной экономики, когда темп инфляции минимален или отсутствует вовсе.

В странах, где риски инфляции велики, банки часто практикуют переменную ставку ипотечного займа, которая рассчитывается по специальной формуле. Недостатком данной системы является то, что размер процентной ставки устанавливается на максимальном уровне, что невыгодно заемщику.

Существует два типа процентной ставки: одинаковая во время всего срока действия договора и переменная.

Рыночные риски

Рыночные риски системы ипотеки заключаются в возможности резкого колебания стоимости жилья. В случае если недвижимость резко подешевеет, заемщик оказывается в проигрыше, так как вынужден выплачивать завышенную стоимость жилья.

2

За последние годы из-за резких курсовых колебаний немало заемщиков оказались в ситуации, когда переплата оказалась больше стоимости жилья, которое упало в цене.

Для кредитора рыночный риск, связанный с ценой на недвижимость, также таит опасность. В случае если по каким-либо причинам заемщик окажется неплатежеспособным, банк, продав недвижимость, не сможет компенсировать затраты на выдачу займа.

Резкое понижение стоимости жилья одинаково негативно влияет и на банки, и на заемщиков.

Риски валютных колебаний

Курсовые колебания в основном опасны для заемщиков. После кризиса 2008-2009 годов большинство банков отказалось от выдачи кредитов в отечественной валюте, оформляя займы исключительно в долларах и евро. При этом зарплату практически все заемщики получают в рублях. Статистика свидетельствует, что только с 2014 года уровень реальных доходов большинства граждан упал в 2-3 раза. При этом выплачивать по кредитам в валюте нужно хоть и в рублевом эквиваленте, но с учетом ее подорожания.

Из-за сильных валютных колебаний пострадало немало заемщиков. Чтобы избежать таких рисков, заемщику надо брать ипотеку в той валюте, в которой он получает доход.

Кредитный риск

Кредитный риск представляет из себя риск полного или частичного невозврата ипотеки или появлению задолженности. Такая ситуация возникает, если уровень доходов заемщика по каким-либо причинам уменьшается либо если у заемщика возникают крупные непредвиденные траты. В результате банковское учреждение недополучает ожидаемый доход.

Для его минимизации банковские учреждения тщательно изучают платежеспособность потенциального заемщика, требуя справки о доходах, с места работы и прочие документы, подтверждающие его финансовую состоятельность.

Чтобы уменьшить риск появления задолженности, банковские учреждения предпочитают выдавать ипотеку с таким расчетом, чтобы сумма каждого платежа не превышала 35-40% дохода семьи.

От потери работы или понижения в должности не застрахован никто. Полностью нивелировать такой риск нельзя, - в этом и кроится опасность кредитных рисков.

Риск ликвидности

Ликвидность банка – это способность банковской организации своевременно и в полном объеме выполнять взятые на себя обязательства. В случае если банк по каким-либо причинам не может заплатить своим кредиторам по оформленной для заемщика ипотеке, у банка возрастает риск ликвидности, что в конечном счете негативно влияет на его рейтинг.

Риск ликвидности касается только банка, для заемщика же он никаких опасностей не несет. Но может навредить потенциальным клиентам: при проблемах с ликвидностью банки перестают выдавать кредиты.

Риск досрочного погашения ипотечного кредита

Для минимизации сумму переплаты большинство заемщиков стремится как можно быстрее выплатить кредит. Как правило, договоры о выдаче ипотеки не запрещают эти действия.

Результатом досрочного погашения кредита является то, что банк недополучает свою прибыль в виде процентных доходов.

Имущественные риски

Недвижимость является объектом, который может пострадать вследствие форс-мажорных обстоятельств, например, из-за затопления, пожара, землетрясения. В таком случае недвижимость может стать непригодной для проживания или потерять в стоимости, но обязательства по выплате кредита остаются.

Для того чтобы избежать неприятных последствий недвижимость, взятая в ипотеку, обязательно страхуется.

Страхование рисков

Так как ипотека оформляется на долгое время (иногда до 25-30 лет), то предусмотреть все невозможно. Нередко из-за сложной экономической ситуации в стране заемщик теряет высокооплачиваемую работу либо размер ставки возрастает настолько, что взятый кредит просто невозможно выплатить. Вследствие травмы или болезни может пострадать здоровье заемщика. Также нельзя исключать потерю объекта кредитования. Для минимизации негативных последствий рисков при подписании ипотечного кредита в обязательном порядке оформляется договор страхования.

При этом оформляется договор, страхующий одновременно:

  • жизнь и здоровье заемщика;
  • недвижимость. В договоре предусматривается, кому именно выплачивается страховая сумма;
  • задолженности вследствие невозможности заемщиком продолжать выплаты по кредиту;
  • чистоты имущественных прав. Страховка защищает кредитора в случае обременений на недвижимость.
Страхование поможет избежать возможных неприятных последствий, связанных с ипотечным кредитованием.

Как правило, размер страховки составляет 1,5-2% от общей стоимости выданного кредита. Тарифы могут колебаться в зависимости от возраста заемщика. Чем старше потенциальный заемщик, тем дороже будет страховка.

Оценить:
(Нет оценок)
Войти
Войти как пользователь
или