Что такое переуступка ипотеки, и как ее оформить в 2019 году

Вопросы переуступки при ипотеке возникают довольно часто. Процесс уступки прав или обязанностей по договорам является сложным и требует соблюдения многих нюансов. Попробуем в этом разобраться.

Что такое переуступка обязательств

Переуступкой обязательств по договору называют действия по смене одной из договорных сторон. Вопрос переуступки может возникать как по поводу прав на недвижимость, так и по поводу прав и обязанностей по кредитному обязательству.

Покупка недвижимости по переуступке

Некоторые покупатели недвижимости интересуются вопросом, что такое переуступка квартиры в новостройке по ипотеке, и чем она отличается от переуступки вторичного жилья.

Переуступка квартиры в новостройке – это заключение договора о передаче своих прав и обязательств касательно недвижимости до момента подписания акта о ее приеме-передаче.

То есть, недвижимость еще не построена, и будущая квартира приобретается по переуступке по ДДУ – это достаточно распространенный вариант на первичном рынке жилья.

Если права по ДДУ не обременены ипотекой бывшего владельца, необходимо самостоятельно выбрать финансовое учреждение с наиболее выгодными условиями. Застройщик должен быть аккредитован банком. Такая сделка не вызывает сложностей у кредитной организации.

При переуступке прав собственности на будущую квартиру, продавец (то есть тот, кто переуступает права) освобождается от ответственности за возможное невыполнение обязательств застройщиком перед покупателем. Но несет полную ответственность за недействительность переданных прав и обязательств.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку, если первый владелец также получал кредит на эту недвижимость

Более сложный вариант возникает, если продавец приобретал новостройку в ипотеку. Такая сделка является многоэтапным процессом, в котором, кроме заемщика (продавца), нового заемщика (покупателя) и фирмы-застройщика, участвует еще и банк.

При заключении соглашения продавец обязан:

• уведомить о своем намерении строительную организацию;
• получить официальное письменное согласие застройщика;
• получить информацию об отсутствии долгов перед застройщиком;
• оформить у нотариуса согласие супруга на продажу прав на квартиру (при необходимости);
• получить официальное банковское подтверждение о согласовании сделки либо о погашении долга.

Образец договора переуступки можно получить у застройщика или юриста.

Тем, кто решился на приобретение жилья путем получения кредитных обязательств от третьего лица (т.е. путем перевода существующего ипотечного долга), необходимо обратить внимание на такие аспекты обязательства:

• какой период придется вносить оплаты (срок действия договора);
• размер процентной ставки по ипотеке;
• тонкости досрочного погашения долга (начисляются ли комиссионные);
• размер штрафных санкций в случае наличия просрочек;
• вид ежемесячных платежей (дифференцированный или аннуитетный).

Достаточно часто процесс характеризуется сменой кредитных условий, поэтому перед заключением новой сделки необходимо уточнить все нюансы в банке.

Переуступка от физического лица

Исходя из 391 и 382 статей ГК РФ, уступить свое право получения выгоды или обязанности может любая из сторон – как банк, так и заемщик.

Ипотека по переуступке от физического лица оформляется очень просто, с минимальным пакетом документов от продавца. По сути, в такой сделке речь идет о переводе долга вместе с приобретением жилья.

При этом покупатель должен предоставить:

• паспорт гражданина РФ;
• заявление-анкету для банка;
• подтверждающие доходы документы;
• сведения о занятости.

Основным минусом переуступки для первого заемщика, но одновременно – и плюсом для покупателя, является существенное снижение стоимости недвижимости, предлагаемой покупателю.

Как и любая другая сделка, договоренность на правах уступки имеет множество тонкостей, которые следует учесть при ее заключении. Перед составлением договора, неопытным покупателям лучше обратиться к юристу, который будет сопровождать заключение сделки.

Документальное оформление переуступки, если недвижимость в ипотеке

Переуступка права собственности на квартиру по ипотеке производится таким образом:

• заемщик самостоятельно ищет покупателя на свою недвижимость;
• покупатель и продавец посещают финансовое учреждение и составляют там заявление о своих намерениях;
• банк проводит необходимые проверки, после чего выносит решение о возможности или невозможности проведения сделки;
• финансовая организация и покупатель заключают письменный договор, в котором отображаются права и обязанности сторон;
• проводится регистрация перехода права собственности;
• осуществляются расчеты с продавцом;
• новый собственник квартиры исходя из договорных условий, выплачивает оставшуюся сумму ипотеки.

При этом, если доходов нового заемщика недостаточно, банк имеет потребовать от него поручительство или дополнительный залог.

Таким образом, приняв во внимание все нюансы, с которыми возможно столкнуться при покупке квартиры по договору уступки, практически любой гражданин имеет возможность получить жилье на выгодных условиях.