Продажа ипотечного жилья: пошаговая инструкция для продавца

Особенностью ипотечного договора является то, что заключать его приходится на много лет вперед. Закономерно, что людей, которые хотят оформить ипотеку, беспокоит множество вопросов. Один из них: «Можно ли продать квартиру в ипотеке?»

Квартира, взятая в ипотеку, имеет имущественные обременения, поэтому порядок продажи квартиры в ипотеке несколько отличается от заключения обычного договора покупки-продажи недвижимости.

Продажа ипотечного жилья: пошаговая инструкция для продавца 0

Законодательные ограничения

Порядок получения, регистрации ипотечного договора прописан в Федеральном Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон). В статье 37 данного Закона указано, что залогодержатель должен дать согласие на продажу заложенного имущества. Если разрешения банка не будет, сделка просто не будет зарегистрирована государственным регистратором.

Если каким-либо образом (например, подкупом регистратора или предоставление поддельных документов) сделка будет зарегистрирована, то согласно статьи 39 Закона возможны два пути решения проблемы:

  • признание договора недействительным. В таком случае подписанный договор не будет нести никаких последствий, а продавец обязан будет вернуть полученные от покупателя деньги (данное правило предусмотрено статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • досрочного исполнения обязательств, то есть банк может потребовать внести всю оставшуюся сумму одним платежом. Более того, для покупателя также могут быть негативные последствия. Если банк сможет доказать в суде, что покупатель знал об имущественном обременении, то ответственность покупатель и продавец несут солидарно.
Продажа имущества, обремененного ипотекой, без согласия залогодержателя, выдавшего кредит чревата массой негативных последствий. Таким образом, перед подписанием договора купли-продажи следует заручиться согласием банка.

Продажа квартиры, находящейся в залоге: риски продавца

Продажа ипотечного жилья сопровождается с определенными рисками. Негативных последствий не так много, и они не такие опасные, как кажется на первый взгляд. Процесс передачи денег контролируется банком, а потому бояться, что полученные деньги окажутся фальшивыми, не стоит. Если же покупатель попытается обмануть продавца и не дать ему деньги вообще, то их можно взыскать через суд.

Гораздо более часто продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, сопровождается со следующими рисками:

  • потеря времени. В случае покупки-продажи недвижимости, имеющей обременения, на процедуру оформления сделки требуется гораздо больше времени, чем обычно. Переговоры с банком могут занять от нескольких дней до двух-трех месяцев. Если покупателю жилье требуется срочно, то он может просто передумать приобретать данную квартиру. В результате продавцу придется опять искать покупателя, теряя время. Для того чтобы избежать вероятности возникновения данной ситуации, есть смысл подписать договор о намерениях (предварительный договор), обязавшись заключить договор купли-продажи после получения разрешения банка;
  • потеря денег из-за штрафов и комиссий банка. Прежде чем выставлять квартиру на продажу, нужно внимательно изучить ипотечный договор. Некоторые банки специально прописывают в нем кабальные условия в случае перепродажи имущества, взятого в ипотеку. Иногда размер комиссии значительный;
  • неодобрение сделки банком. Причины, по которым банк отказал в даче разрешения на продажу недвижимого имущества, могут быть любые, но в результате время будет потеряно, а покупатель может попытаться истребовать компенсацию. Следует помнить, что в таком случае сделка не состоялась по вине третьих лиц, поэтому такое требование является незаконным. Убедитесь, что в предварительном договоре купли-продажи нет подобных штрафов.

Ситуация усложняется, если одновременно происходит продажа одной квартиры и приобретение другой. В таком случае в цепочку сделок вовлекается еще и продавец второй квартиры, который ко всем этим осложнениям не имеет никакого отношения и вправе истребовать выполнения договора.

Итак, проблема порой не в том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, а в ряде рисков, которыми сопровождается сделка.

Получение разрешения от банка

Таким образом, главная загвоздка обычно состоит в том, чтобы получить разрешение банка, выдавшего ипотечный кредит, на совершение сделки. Как правило, продажа квартиры происходит по двум причинам, и в обоих случаях банку нет смысла препятствовать заключению договора:

  • заемщик попал в сложную финансовую ситуацию и не имеет возможности платить по кредиту. В таком случае продажа взятой в ипотеку квартиры является более привлекательным выходом для обеих сторон, чем накопление долга;
  • материальное положение заемщика, наоборот, улучшилось, или семья увеличилась (например, родились дети). Как правило, следующая квартира тоже берется в ипотеку, а потому банк внакладе не останется.

Фактически главной целью банка является получение причитающихся ему средств, а кто именно будет плательщиком, особой роли не играет. Единственное, в случае досрочного погашения долга банк недополучает годовые проценты, поэтому нередко за более раннюю выплату кредита предусмотрен специальный комиссионный сбор.

Таким образом, письменное разрешение банка является обязательным документом при продаже квартиры с обременением по ипотеке.

Банки нечасто препятствуют продаже недвижимого имущества, взятого в ипотеку. Объяснив причины такого решения можно рассчитывать на положительный ответ.

Сложности сделки

Итак, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, мы выяснили, но нужно быть готовым к тому, что получение разрешения от банка и возможные штрафные санкции – не единственная сложность, с которой может столкнуться продавец.

Продажа обремененной ипотечным кредитом квартиры сопровождается со следующими трудностями:

  • узкий круг возможных покупателей. На данный момент ситуация на вторичном рынке недвижимости такова, что количество желающих продать недвижимость превышает количество тех, кто хочет ее купить. Продажа квартиры в ипотеке сопровождается более сложной процедурой, и многих потенциальных покупателей отпугивают возможные трудности. Иногда поиск покупателя затягивается на несколько месяцев;
  • необходимость продавать недвижимость по цене ниже рыночной. Рассчитывать, что квартиру получится продать по высокой стоимости, не приходится. В связи с сильным сужением круга потенциальных покупателей, приходится делать немаленькие скидки. Учитывая возможные штрафы, которые придется уплатить банку, продажа может оказаться просто невыгодной.
Продажа квартиры с ипотекой имеет свои особенности, которые отпугивают многих потенциальных покупателей.

Как правильно продать квартиру, являющейся залогом по ипотеке?

Продажа недвижимости, взятой в ипотеку, возможна несколькими способами:

  • продавец самостоятельно занимается поиском покупателя и продажей недвижимости, чаще всего за наличные;
  • продавец сам ищет покупателя, но для осуществления сделки привлекается банк (тот же или другой), в котором покупатель оформляет ипотеку. При этом возможно одновременное приобретение другой квартиры продавцом;
  • поиском покупателя занимается риэлтерское агентство.
Каждый метод продажи ипотечной недвижимости имеет свои особенности. Как проходит сделка купли-продажи квартиры в ипотеке? Об этом ниже.

Самостоятельный поиск покупателя

Данный способ покупки-продажи недвижимости одновременно и самый простой, и самый сложный. Продавец должен сам либо с привлечением риэлтерского агентства найти покупателя. Покупатель отдает продавцу определенную сумму, равную сумме долга продавца перед банком. Продавец снимает все имущественные обременения на недвижимость и получает соответствующую справку от банка. С этим документом продавец и покупатель идут к регистратору, оформляя сделку.

Главная сложность состоит в том, что покупатель фактически без каких-либо гарантий со стороны продавца выплачивает чужой долг. Найти человека, готового рискнуть существенной суммой денег, непросто. Единственным выходом из такой ситуации является написание продавцом расписки, которую стоит зарегистрировать у нотариуса. В случае недобросовестности со стороны продавца покупатель сможет истребовать свои деньги обратно в судебном порядке.

Основная сложность при самостоятельной продаже квартиры за наличный расчет состоит в поиске покупателя, готового выплатить долг продавца по ипотеке.

Продажа по ипотеке

Нередко встречается ситуация, когда у покупателя не хватает денег, чтобы выплатить всю сумму сразу. При этом чаще всего и продавец выставляет квартиру на продажу с целью приобрести другое жилье. В таком случае без услуг банка обойтись практически невозможно.

Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую**? Да, можно, но процедура сопровождается рядом сложностей. Желательно, чтобы ипотеки оформлялись в одном и том же банке. Это поможет облегчить всю процедуру, а банк, скорее всего, не будет препятствовать сделке.

Также необходимо, чтобы покупатель имел в своем распоряжении сумму, равную долгу продавца перед банком. Если же первая ипотека не будет закрыта, то банк просто откажет в выдаче второго ипотечного кредита.

Ситуация, когда и продавец, и покупатель не имеют достаточных сумм и планируют оформить ипотеки, довольно сложная. Чтобы продавцу не отказали в оформлении следующего ипотечного договора, обязательно нужно закрыть первую ипотеку.

Осуществление сделки с агентством недвижимости

Данный способ является довольно выгодным и для продавца, и для покупателя. Выгода продавца состоит в том, что агентство занимается организацией сделки. Покупатель же застрахован от возможных недобросовестных действий продавца, если к услугам привлечена крупная риелторская организация. Она, как правило, самостоятельно проверяет "чистоту" сделки и минимизирует все риски. Часто агентство недвижимости, когда покупатель уже найдет, предлагает продавцу заем на закрытие ипотечного долга. Компания за данную услугу берет определенную комиссию, но такой вариант значительно упрощает сделку.

Фактически покупка-продажа ипотечной жилой недвижимости с привлечением агентства в качестве третьей стороны выгодна всем участникам сделки.

Продажа квартиры в ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Каким бы ни был способ продажи квартиры, общая схема совершения операции выглядит следующим образом:

  • уведомление банка в письменной форме о решении продать квартиру;
  • поиск покупателя;
  • выдача покупателем аванса, необходимого для погашения оставшейся суммы;
  • снятие обременений на продажу;
  • заключение договора;
  • государственная регистрация сделки;
  • передача недвижимости;
  • передача оставшейся суммы.

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Перечень документов при продаже квартиры стандартен:

  • паспорта всех участников сделки;
  • договор покупки-продажи;
  • письменное разрешение органов опеки в случае, если в квартире прописано несовершеннолетнее лицо;
  • нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на совершение сделки;
  • документы, подтверждающие «чистоту» квартиры, например, отсутствие долгов по коммунальным платежам, технический паспорт, гарантирующий отсутствие неузаконенных перепланировок и т.д.;
  • расписка в получении аванса от покупателя в случае наличия задатка;
  • письменное разрешение банка в случае, если квартира находится в ипотеке, на снятие обременения.

Итоги

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку. Сделки с такой недвижимостью возможны, но для их совершения необходимо наличие разрешения банка. Если же и покупатель планирует покупать недвижимость в ипотеку, то лучше, если кредит будет оформляться в том же банке – в таком случае вероятность получения разрешения равна практически 100%.

Оценить:
(Нет оценок)

Смотрите видео по теме статьи

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

ЧИТАТЬ ЕЩЕ

Войти
или