15 ошибок ипотечных заемщиков: как не стать «лакомым куском» для банка

В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет?

Да, в последние годы количество квартир, купленных в кредит, растет. Цифры – выше. И это только за один год и только на первичном рынке! Число кредитов на приобретение вторичного жилья в разы больше. А если посчитать переплату в каждом конкретном случае? Полученное число настолько вас впечатлит, что вы, скорее всего, резко передумаете идти в банк.

Неужели все так плохо? Или можно купить недвижимость в ипотеку, не переплатив за нее в несколько раз больше? Ловите список главных ошибок в оформлении жилищного кредита и советы, как их избежать!

Ошибка № 1: отсутствие подготовки

Что такое подготовка и зачем она нужна для кредита? Ведь все просто: принеси документы, получи одобрение, найди квартиру и покупай. На деле вам придется платить не только за полученный кредит. Еще нужно учитывать расходы на:

• страховку;
• оценку покупаемой квартиры;
• открытие счета;
• пошлину.

Окончательный список дополнительных расходов зависит от конкретного банка, но деньги все равно понадобятся. Поэтому приготовьте их, прежде чем начинать сделку.

Ошибка № 2: согласие на любую страховку от банка

Пожалуй, это самая распространенная ошибка, которую делают практически все заемщики. Да, банк настаивает на конкретной страховой компании. Он даже приводит серьезные аргументы: ухудшение условий кредитования в случае отказа и даже отрицательное решение по заявке.

Не верьте! Вы имеете право оформить страховку в любой компании, аккредитованной у этого банка. Не жалейте времени, возьмите список и обзвоните их. Выбирайте вариант, наиболее выгодный вам. Ведь при наступлении страхового случая, денег вы все равно не получите, они перейдут банку.

К сожалению, совсем отказаться от страховки не получится, требование о ней регламентировано «Законом об ипотеке». Но максимально снизить свои расходы никто вам не запретит.

Ошибка № 3: необъективная оценка квартир

Большинство заемщиков обращаются в банки, забыв «снять розовые очки». Просмотрели объявления, увидели несколько дешевых вариантов – и бегом за ипотекой на указанную сумму в надежде на выгодную покупку.

Здесь надо помнить, что сниженная цена обычно означает срочную продажу. А значит, продавец вряд ли захочет ждать, пока вы соберете документы, получите одобрение, проведете оценку и т. д. Поэтому, перед тем как обращаться за ипотекой, трезво оцените ситуацию:

• какая недвижимость вам нужна (новостройка или «вторичка», количество метров и комнат, район и т. д.);
• рассчитайте среднюю стоимость такой квартиры;
• подавайте заявку на сумму, превышающую цену, выбранной недвижимости, чтобы увеличить вероятность желаемой покупки (с учетом имеющегося объема финансов для первого взноса, который должен быть не менее 10% от стоимости жилья).

Банки дают от 1-го до 3-х месяцев на поиски квартиры после одобрения заявки. Казалось бы, времени много, но на деле найти действительно подходящий вариант не всегда можно успеть.

Ошибка № 4: отказ от рефинансирования

Да, это лишние хлопоты – подача заявления в свой банк, если он откажет в рефинансировании, поиск другого, который будет согласен. В этом случае придется заново собирать документы и получать одобрение.

На рефинансирование требуется время (если приходится искать новый банк). Но это отличная возможность сэкономить на ипотеке, выплачивая ее по сниженным ставкам. Поэтому не нужно бояться дополнительных хлопот и отказываться от рефинансирования.

Снижение ставки может привести к дополнительным комиссиям и повышению стоимости страховки. Поэтому нужно заранее все просчитать и определить, насколько это выгодно в вашем конкретном случае.

Ошибка № 5: отсутствие «подушки безопасности»

Ипотека – долгосрочный кредит. За годы выплат может произойти что угодно (например, сокращение с должности, проблемы со здоровьем, из-за которых невозможно работать и т. д.). В этом случае важно иметь отложенную сумму денег, которая позволит избежать просрочек до решения возникших затруднений.

Именно поэтому не стоит торопиться с досрочным погашением, получив крупную сумму денег. Ее внесение в счет кредита уменьшит размер платежей ненамного. Но если будет «заначка», это позволит избежать просрочек в экстренной ситуации.

Решение о том, куда направить дополнительную сумму зависит от ее размера. Если ее достаточно, чтобы погасить существенную часть долга – рациональнее внести в счет ипотеки. Так вы сэкономите на процентах и уменьшите переплату. Но если это небольшая сумма, лучше отложить ее в качестве «подушки безопасности».

Ошибка № 6: отказ от налогового вычета

Многие не хотят заниматься дополнительным сбором документов для получения вычета, а некоторые вообще не знают про него. Однако использовать эту возможность стоит.

Государство вернет каждому налогоплательщику до 260 тыс. рублей за покупку недвижимости и до 390 тыс. рублей с процентов по ипотеке.

Размер выплат зависит:

• от зарплаты (в каком размере уплачивались налоги);
• от стоимости квартиры (максимальная цена недвижимости, с которой оформляется вычет, составляет 2 млн рублей, а процентов – 3 млн рублей).

Таким образом, каждый может получить до 650 тыс. рублей. Если ипотека оформлена в совместную собственность и оба супруга официально работают, общая сумма налогового вычета может стать существенной помощью в погашении ипотеки.

Ошибка № 7: рассмотрение минимума вариантов

Обычно решение об ипотеке не является спонтанным. Будущие заемщики, как правило, долго взвешивают все «за» и «против» и рассчитывают свои силы. Но, приняв решение брать кредит, почему-то бегут в первый попавшийся банк.

Было бы отлично, если бы в период размышлений проводилась оценка вариантов. Если вы живете в небольшом городе, их, конечно, будет немного. Но в мегаполисах работают десятки (если не сотни!) банков, которые предлагают множество ипотечных программ. Кстати, разница в 1% приводит к переплате в 117 тыс. рублей (если размер кредита 1 млн. рублей).

Поэтому не стоит экономить свое время и силы на поиски самого оптимального варианта, учитывая, что выплачивать взятую сумму придется достаточно долго.

Ошибка № 8: выбор ипотечной программы только по одному параметру

Большинство потенциальных заемщиков смотрит на размер ставок, решая, где оформлять ипотеку. Но, кроме этого, надо учитывать:

• размер первоначального взноса;
• наличие и размер комиссии за выдачу кредита;
• требования к заемщику и доходу;
• какое жилье кредитуется (первичный или вторичный рынок, только квартиры или возможна покупка частного дома).

Также имеет значение время, в течение которого будет рассматриваться заявка, и сколько месяцев дается на поиски жилья. Только совокупность факторов определяет выгодный кредит. Поэтому важно учитывать каждый из них, решая, где оформлять ипотеку.

Ошибка № 9: игнорирование схемы расчета

Кредит можно погашать двумя видами платежей:

• аннуитетными;
• дифференцированными.

Большинство банков практикуют первый вариант. Он подразумевает внесение ежемесячных платежей равными долями. Но за внешней прозрачностью скрывается невыгодное распределение процентов.

Решив досрочно погасить долг спустя несколько лет, вы можете быть неприятно удивлены, узнав, что основная сумма почти не уменьшилась. Объясняется это тем, что большая часть платежей идет на проценты. Только в конце срока кредитования гасится сам долг.

Дифференцированный вариант платежей, теоретически, выгоднее. Несмотря на достаточно большие суммы вначале, каждый месяц платежи будут понемногу уменьшаться. Погашение основного долга начнется сразу.

Ошибка № 10: игнорирование госпрограмм по ипотеке

Выбирая вариант ипотеки, мало кто смотрит на программы с господдержкой, ошибочно считая, что они только для многодетных или малоимущих. Однако льготное кредитование доступно и для других категорий (военных, работников определенных сфер).

Господдержка предлагает:

• частичное субсидирование;
• сниженные ставки;
• выгодные условия погашения.

Поэтому при выборе банка стоит узнать, есть ли у него программы с господдержкой и каковы условия по ним.

Ошибка № 11: выбор в пользу валютного кредита

Несмотря на неожиданные и существенные скачки курса рубля многие до сих пор соглашаются на валютный кредит. Но привлекательный низкий процент в момент оформления может обернуться серьезными проблемами в будущем, учитывая нестабильную экономическую ситуацию в стране.

Поэтому удобнее, и, главное, надежнее оформлять ипотеку в рублях.

Ошибка № 12: игнорирование возможности досрочного погашения

Учитывая долгий срок ипотечного кредитования, за это время можно не только потерять доход, но и существенно его увеличить. Например, через несколько лет можно получить материнский капитал. Рационально будет направить эту сумму сразу на погашение ипотеки, снизив тем самым размер ежемесячного платежа и общую сумму переплаты.

Ошибка № 13: невнимательное ознакомление с договором

Кредитный договор составляет человек. И, несмотря на установленный шаблон, никто не застрахован от ошибок. Поэтому, прежде чем подписывать документ, нужно очень внимательно с ним ознакомиться, даже если это займет много времени.

Ошибка № 14: погашение ежемесячных платежей за счет нового кредита

Никто не застрахован от финансовых проблем. Но думать, что оформление нового кредита позволит их решить, не стоит. Если у вас возникли проблемы с доходом (задерживают зарплату, например), лучше обратиться в банк и объяснить ситуацию.

Если вы ответственный заемщик, который всегда своевременно исполняет свои обязательства, вам, скорее всего, пойдут навстречу. Банк может предоставить паузу, в течение которой вы будете оплачивать только проценты.

Оформление нового кредита – это крайняя мера, к которой стоит прибегать только в том случае, если нет никаких иных вариантов решения проблемы.

Ошибка № 15: слишком долгое откладывание решения

Конечно, покупка квартиры в кредит – важное решение, но следует учитывать, что долг будет выплачиваться годами. А это значит, что вы не молодеете. С каждым годом становится ближе выход на пенсию, а значит, остается меньше времени на погашение ипотеки.

Также нужно учитывать непрерывный рост цен на недвижимость. Квартира за 1 млн рублей, которую вы присмотрели, может стоить уже 1,5 млн рублей к тому моменту, когда вы все-таки решите оформить кредит.

Таким образом, ипотека – это вполне нормальный способ купить жилье. Несмотря на все сложности и переплату, это реальная возможность переехать в свой дом уже сейчас, не тратя годы на накопления (за время которых квартиры будут дорожать).

Поэтому не стоит бояться ипотеки, просто при ее оформлении учитывайте типичные ошибки и не совершайте их. В этом случае вы получите заемные средства на оптимальных условиях и сможете заключить выгодную сделку.