Как можно купить комнату в ипотеку

Если не хватает денег на квартиру, советуют покупать комнату. Но если средств мало и для такой сделки? Можно ли купить комнату в ипотеку? Да, банки иногда предоставляют такие ссуды. Однако получение подобного займа - дело сложное и имеет нюансы.

Преимущества покупки комнаты в ипотеку

В кризис возросло количество ипотечных заявок на приобретение комнат, так как оформить ипотеку на комнату стало проще. Появилось больше специализированных банковских продуктов. Кому выгодно приобретение комнаты в ипотеку? Ответ очевиден: люди, у которых нет денег, чтобы купить дорогую квартиру. Однако это не всегда так. Наиболее часто встречающийся вариант - выкуп квадратных метров у соседей в коммунальной квартире. Вторая популярная ситуация - приобретение комнаты в бывшем общежитии в центре большого города человеком, приходящим сюда только поспать. Это намного выгоднее, чем иметь квартиру на окраине и добираться до центра по пробкам.

К тому же накопить на первоначальный взнос в несколько сотен тысяч рублей не так сложно, как миллионы на квартиру. Однако требования банка к залоговому объекту и оформление покупки несколько отличаются от более распространенных сделок с квартирами.

Схема покупки комнаты в ипотеку

Как купить комнату в ипотеку: с чего начать и как правильно действовать, чтобы не потерять время? Предложим схему покупки, состоящую из десяти шагов. Это общий план действий. Иногда по условиям банка этапы переставляются местами, управляющие могут добавить свои условия. Но прочитав общую схему, вы поймете, что ожидать.

Шаг 1. Обращение в банк. Вы пишите заявление, менеджеры кредитной организации начинают рассматривать заявку. Обычно банк интересуется кредитной историей и нагрузкой заемщика, его доходами. Рассмотрение проходит в срок от пяти дней до месяца, однако может затянуться до двух. Если решение банка положительное, следует переходить к новым этапам. Если отрицательное, нужно обратиться в более лояльную организацию.

Шаг 2. Поиск подходящей недвижимости. Нравящийся по расположению и цене вариант необходимо проверить, проанализировать документы, чтобы избавить себя от возможных рисков. Они описаны на схеме ниже. Наиболее частые проблемы с документами у комнат - большое количество регистрационных действий (частая перепродажа), наличие обременений и долевое участие. Все это может привести к оспариванию сделки.

Шаг 3. Рассмотрение менеджерами банка найденной недвижимости. Она должна соответствовать требованиям, которые выставляет кредитная организация (например, дом должен быть с определенным процентом износа, без деревянных перекрытий - у каждого банка свои требования), а также быть ликвидной по оценке специалистов организации.

Шаг 4. Получение от всех собственников согласия на приобретение доли (если вы до этого момента не владели частью квартиры или соседней комнатой в бывшем общежитии). Для ускорения процедуры прибегают к помощи нотариуса, который рассылает письма с уведомлением. Если ответа в течение месяца нет, считается, что собственник отказался от преимущественного выкупа. Хотя конечно, лучше собственников найти (у банка будет повод сказать "нет").

Шаг 5. Выезд на место оценщика-эксперта. Оценка необходима для определения суммы займа. Банк не выдаст денег больше, чем говорит оценщик. Даже если продавцы недвижимости хотят сумму на несколько десятков тысяч выше.

Шаг 6. Подписание предварительного договора и передача задатка. Форма предварительного договора выдается менеджером банка или может быть произвольной. Обычно задаток составляет 10-20% от стоимости комнаты. Его вы выдаете собственнику из собственных средств (они учитываются банком в сумме первоначального взноса).

Шаг 7. Окончательное утверждение документов на недвижимость юридическим отделом и службой безопасности банка. Для этого все документы (в том числе нотариально заверенные отказы собственников долей) передаются на проверку в финансовую организацию.

Шаг 8. Подписание кредитного договора и договора страхования недвижимости. Открытие счета, куда впоследствии будут перечисляться ипотечные платежи. Подписание договора купли-продажи. Выдача кредита.

Шаг 9. Передача денег. Обычно деньги перечисляются по безналичной системе оплаты. Иногда возможна передача через банковскую ячейку. В этом случае деньги закладываются в ячейку в момент подписания договора, а после получения зарегистрированного договора купли-продажи из Росреестра передаются продавцу сотрудником банка.

Шаг 10. Государственная регистрация. Документы подаются в службу государственной регистрации (Росреестр), а через время, которое укажет специалист, их можно забрать. Только после перехода права вы становитесь собственником комнаты. Этот шаг может быть до передачи денег. Однако в 90% случаев банки идут навстречу продавцу и перечисляют средства на счет в момент подписания договора купли-продажи. И этап государственной регистрации вершит сделку.

Комната в общежитии и коммунальной квартире

Можно ли купить комнату в общежитии в ипотеку? Конечно, но в определенном случае. Если общежитие уже было приватизировано и переведено в статус жилого дома, на него не распространяется специальный правовой режим.

Правда, банки предъявляют к недвижимости и свои требования:

1. Комната должна быть приватизированной и выделенной в натуре (иметь отдельный лицевой счет).
2. Недвижимость в общежитии должна быть ликвидной по оценке экспертов организации. То есть если объект находится на окраине города в здании с плохим ремонтом, при этом кухня и санузел общие и на этаже, то банк с большой вероятностью откажет. Если же общежитие расположено в центре и пользуется популярностью среди съемщиков и жильцов, то согласие обеспечено.
3. По документам комната в общежитии должна проходить как доля (в соответствии с 4 ч. статьи 16 Жилищного кодекса России). Следовательно, на нее распространяется действие ст. 246 ГК РФ (Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности) и ст. 250 ГК РФ (Преимущественное право покупки): "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки". Банк обязательно потребует нотариальные отказы от всех собственников на этаже. Часто это можно сделать только с помощью рассылки писем от нотариуса, что существенно удорожает покупку.

Требования к доле в коммунальной квартире такие же, как к комнате в общежитии. Эксперты утверждают, что там наиболее часты случаи, когда продаваемая доля является приватизированной, а остальные - нет. В этом случае отказ от преимущественной покупки надо взять у муниципалитета. Иначе сделка может быть оспорена в суде, и банк не согласится на такой залог.

Выдают ли ипотеку на комнату в обычной квартире?

Банки с настороженностью относятся к подобным объектам залога, у вас с большой вероятностью будут просить письменно указать, почему вы хотите приобрести ее. Ответ банка будет по ситуации.

• Вы собственник остальных комнат в квартире и хотите выкупить последнюю долю жилплощади? В такой ситуации банки не видят подводных камней, отвечая согласием. Однако собственнику нужно учесть, что залогом выступит целая квартира, а не только комната.
• Вы хотите выкупить долю у бывшего супруга (супруги), причем отношения уже давно разорваны. Оформление ипотеки закончится в каждой из ситуаций индивидуально. Есть смысл обращаться за ипотекой на выкуп доли у бывшего супруга, если после развода прошло более, чем шесть месяцев. Положительный ответ почти гарантирован, если вы уже создали новую семью. Таким образом, покупка доли выглядит логичной для менеджеров кредитной организации.
• Если же вы выкупить долю в квартире, где вам не принадлежит ни одного квадратного метра, то придется получать нотариально заверенное согласие на ваше приобретение всех владельцев долей. Но возможно, банк посчитает такую недвижимость неликвидной, ведь в залог остается доля, которую потом сложно будет продать.
• На близкородственные сделки есть ограничения, поэтому выкупить долю у родного брата, имеющего одну с вами фамилию, родителей и т.д., с участием банка не получится.

Банки, выдающие ипотеку на комнату

В кредитных продуктах не очень часто встретишь название "ипотека на комнату". При этом банки не против выдать такой кредит. Просто они нацелены на стандартизацию своих услуг. Так, Сбербанк охотно выдает средства на покупку ликвидных долей, но не выделяет специальную ипотечную программу. Такую услугу крупнейший российский банк предоставляет по программе "Приобретение готового жилья" (ставка 11,75%, минимальный первоначальный взнос - 20%).

Рассмотрим наиболее выгодные предложения банковских организаций по ипотеке на комнату:

1. "Приобретение готового жилья". Сбербанк 11,75% 20% до 30 лет 300 000 руб.
2. "Квартира на вторичном рынке". Газпромбанк 11,5-12% 15% до 30 лет 500 000 руб.
3. "Комната или доля". Дельтакредит 12,25-12,75% 10% от года до 25 лет 600 000 руб.
4. "На приобретение комнаты или доли". Азиатско-Тихоокеанский банк 12,25%-12,75% 15% от пяти до 25 лет 350 000 руб.
5. "Комнаты и доли". Образование 12,25-12,75% 10% от года до 25 лет 600 000 руб.
6. "Комната или доля". Бинбанк 12,25-12,75% 20% от пяти до 25 лет 600 000 руб.
7. "Целевой кредит под залог имеющейся квартиры". Форбанк 12-12,25% нет данных от трех до 30 лет 300 000 руб.
8. "Целевой кредит под залог имеющейся квартиры по стандартам АИЖК". Росэнергобанк 12-12,25% 40% от трех до 30 лет 300 000 руб.
9. "Недвижимость на вторичном рынке". Акцепт 12,5-13,5% 20% от года до 25 лет 300 000 руб.
10. "Комната". Русский Ипотечный Банк 12,5-14,5% 25% до 25 лет до 75% стоимости приобретаемой комнаты.

Как следует из банковских предложений, на покупку комнаты в 2017 году разрешено использовать материнский капитал. Он может играть роль как первоначального взноса, так и способа досрочного погашения ипотеки. Особенно поддерживаются социальными службами те семьи, в которых решено использовать выплату для выкупа последней доли в коммунальной квартире. Таким образом, семья становится 100% собственником отдельной недвижимости.