Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Ипотека является порой единственным способом обзавестись собственным уголком. К нему обращаются, в основном, молодожены. Хотя, среди банковсковских клиентов немало семей, которые используют подобный вид кредитования для покупки квартиры большей площади. Приспосабливаясь к запросам потенциальных клиентов, банки разработали немало спецпредложений, благодаря которым физлицо вправе взять участие в ипотечном кредитовании под залог уже существующей недвижимости.

Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости

Большинство заемщиков считают ипотеку «неудобным» кредитом не из-за величины процентной ставки (она-то весьма демократичная). Клиентов смущают слишком жесткие рамки, установленные банковскими структурами.

К таким не всегда приемлемым условиям относятся и требования к приобретаемому жилью, и необходимость первоначального взноса. Кроме того, в «классической» ипотеке кредитор тщательно следит, чтобы полученные средства пошли именно в счет оплаты за жилище: деньги перечисляются сразу продавцу недвижимости, и у покупателя нет возможности потратить часть средств на ремонт или необходимые при переезде покупки.

Часто более удобным вариантом является кредитование под залог уже имеющейся недвижимости. При этом если у заемщиков нет собственного жилья, банк разрешает использовать в качестве залога квартиры третьих лиц, например, родителей. Залогодатели привлекаются в качестве созаемщиков или поручителей.

Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса

На ипотечные правоотношения без внесения заемщиками первоначальных взносов кредитные организации идут неохотно. Тут на первый план выступает не только ликвидность залоговой собственности или кредитная история, а и размер доходов заемщика, получаемый им в результате трудовой деятельности.

Кредитор досконально проверяет трудовой стаж, карьерный рост заемщика. Может дополнительно запросить характеристику от работодателя. Явным преимуществом является наличие гарантийного письма, поручителя.

Примерный перечень требуемых материалов выглядит так:

• удостоверение личности заявителя;
• справка о зарплате (шестимесячный период);
• декларация о доходах;
• копия труддоговора;
• характеристика от нанимателя;
• свидетельство о браке;
• информация о поручителе (если привлекается);
• ведомости о доходах поручителя;
• гарантийное письмо (при наличии);
• бумаги относительно потенциального залога.

Ломбардная ипотека

Ломбардная ипотека предполагает приобретение жилья с одновременной передачей в залог другого объекта недвижимости. Такие продукты предлагают тогда, когда клиент не может подтвердить свою платежеспособность официально.

Зачастую такие схемы предлагают и тем, кто хочет обзавестись жильем в новостройке. Тогда имеющуюся недвижимость принимают в залог в счет ипотеки, одновременно оформляя займ на расчет по ДДУ. Когда дом построят, сдадут и узаконят право собственности заемщика на новую квартиру, заложенный объект станет собственностью кредитора.

Однако есть еще одно направление реализации такого продукта – предоставление нецелевого кредита, в качестве обеспечения которого принимается недвижимость. Такие программы предлагают, например, Сбербанк и ВТБ24. Исходя из названия продукта понятно, что использовать для его погашения, например, маткапитал не получится, поскольку эти средства целевые, их можно направить только на расчет по займу, предполагающему приобретение жилья. Если взять такой кредит, то не удастся оформить и налоговый вычет, в том числе, на уплаченные проценты. Данная преференция предоставляется только по целевым займам, предполагающим приобретение жилой недвижимости.

Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости с маткапиталом

Недвижимость, приобретенную с применением маткапитала, в залог, скорее всего не возьмут. Собственниками таких объектов обязательно являются дети. Поскольку они несовершеннолетние, то за соблюдение их прав отвечают органы опеки. А раз залог предполагает, что при невыплате долга заложенное имущество переходит в собственность кредитора, значит, высок риск утраты жилья детьми.

Возможный выход – превращение квартиры в коммунальную. Тогда ее часть в виде выделенной комнаты можно предложить банку в качестве залога. Но с таким видом недвижимости работает малая доля участников рынка ипотечного кредитования. Еще один вариант – обмен доли ребенка в имеющемся жилье на другой объект, качество которого должно быть не хуже того, что уже имеется.

Ипотека под залог квартиры: супруги

При оформлении таких сделок особое внимание уделяется супругам. Для банка важно, когда была приобретена недвижимость (в браке или нет), каким способом (была ли сделка безвозмездной), заключался ли брачный договор. Если супруг по закону вправе претендовать на жилье, от него потребуется нотариально заверенное разрешение на залог.

Ипотека под залог недвижимости в Москве

При оценке перспективы работы с московской недвижимостью кредиторы все также скрупулезно оценивают каждое предложение. Банкиры рассмотрят и юридическую чистоту жилья, и его состояние, и месторасположение, и транспортную доступность.

Учитывая высокую стоимость недвижимости в столице, нельзя говорить о его высокой ликвидности. Однако каждый случай рассматривается отдельно.

Требования к залоговой недвижимости

При получении заявки в банк на ипотеку сотрудники кредитора пристально оценивают кредитоспособность заявителя и тщательно изучают залоговый объект. И далеко не под каждую недвижимость банковские образования выдают займы.

Основные требования к залоговому жилью

Формальные требования выглядят так:

• отсутствие обременения на объект;
• нет притязаний третьих лиц на недвижимость;
• нет нелегализированных перепланировок;
• инженерные коммуникации присутствуют, исправно функционируют.

Некоторые банки выставляют требования относительно к:

• этажности;
• возрасту дома;
• расположению;
• инфраструктуре.

Окончательный результат выносится после оценки собственности. Такую процедуру требуют кредиторы проводить у своих партнеров экспертов. Хотя, такие оценщики являются квалифицированными специалистами, больше 75% рыночной стоимости они объекту вряд ли выставят.

Это делается для того, чтобы при отказе заемщика вносить обязательные взносы, банк смог быстро продать недвижимость и погасить вырученными финсредствами возникшую задолженность.

Какие квартиры не берут в залог

Каждый кредитор предпочитает работать с высоколиквидными объектами недвижимости. Обычно это качественное жилье в среднем ценовом диапазоне.

Однако есть высокорисковые объекты, с которыми вряд ли согласятся работать кредиторы. К такой недвижимости относят:

• деревянные постройки. Их не страхуют страховщики. Страховые компании предпочитают оформлять договора на защиту строений с железобетонными или металлическими перекрытиями;
• те объекты, что удалены от крупных населенных пунктов, а также те, что находятся в ЗАТО. Могут быть проблемы и из-за расположения недвижимости в неблагополучном районе;
• квартиры на первых и последних этажах блочных или панельных домов;
• старые дома. Это могут быть сооружения, возведенные до 1975 г. В таких случаях просят заранее уточнять у страховщиков, согласятся ли они на оформление полиса;
• объекты, расположенные в домах барачного типа;
• дома, не имеющие прочного фундамента. К качественным основаниям относят те, что сделаны из камня, бетона или кирпича;
• жилье, среди владельцев которого есть недееспособные или несовершеннолетние лица;
• объекты, признанные аварийными, или расположенные в домах, предназначенных под снос.

Существенные условия ипотеки

Ипотечные правоотношения четко регламентированы федеральным законодательством. Поэтому, базовые условия предоставления такого кредита в различных банковских структурах мало чем отличаются. Максимальные сроки кредитования примерно 20-25 лет. Ставка в 13-14% годовых является стандартной.

Казалось бы, если везде все одинаково, то смысл искать, анализировать условия каждого кредитора. Можно же пойти в первый попавшийся банк и взять ипотеку. Не все так просто. Помимо стандартных требований банки разрабатывают спецсхемы, позволяющие уменьшить затраты при погашении кредита. Например, бесплатное обслуживание кредитных счетов, снижение процентов постоянным клиентам.

Как взять ипотеку под имеющееся жилье

Схема оформления таких сделок слегка отличается от обычной ипотеки. В целом заемщику предстоит пройти такой путь:

1. подать заявку, предъявив удостоверение личности и, возможно, подтверждение дохода, а также заполнив анкету;
2. после одобрения кандидатуры заемщика делают оценку, предлагаемой в залог, недвижимости;
3. вместе с этим отчетом предоставляют документы по потенциальному предмету залога. Их перечень, в основном, соответствует списку, составленному специалистами Сбербанка;
4. составляются договор ипотеки и закладная;
5. сделка проходит регистрацию;
6. деньги поступают на счет заемщика.

Обязательными расходами при оформлении залога являются следующие:

• плата за выписку из ЕГРП;
• госпошлина за регистрацию сделки;
• оценка предмета залога;
• страхование объекта недвижимости.

Возможны дополнительные расходы на:

• доверенности;
• страхование жизни;
• страхование титула прав;
• услуги нотариуса по составлению договора залога или по его регистрации.

Ипотека под залог комнаты

Комната является частью, выделенной из общего имущества. Предполагается, что любой владелец такого объекта вправе пользоваться кухней, коридором, санузлом наравне с соседями. Получать их разрешение на передачу жилья в залог не нужно.

Основная проблема в кредитовании под комнату в ее низкой ликвидности. В итоге кредиторы, которые предлагают ставку, соответствующую рыночной, отказывают в кредитовании. Зато с комнатами работают МФО. Ставки, предлагаемые ими, выше средних по рынку.

Ипотека под залог дома

К дому, предназначенному в залог, предъявляются довольно серьезные требования:

• должно быть оформлено право собственности;
• фактическое состояние постройки должно точно соответствовать тому, что указано в документах. Это важно, если производилась перепланировка, делались пристройки. Все изменения должны быть узаконены;
• строение должно быть пригодным для жилья, быть оснащенным определенными коммуникациями (должны быть свет, вода, возможно, газ);
• чаще всего кредиторы требуют, чтобы дом находился в пределах населенного пункта, где есть его представительство;
• земля под домом или право ее долгосрочной аренды также передаются в залог. В последнем случае необходимо согласие на такую уступку от владельца участка.

Ипотека под залог недвижимости в Сбербанке

Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке предлагается по программе «Нецелевой кредит под залог недвижимости».

Условия ипотеки под залог квартиры от этого кредитора:

• ставка – от 12% годовых. Возможную величину процента снизят на 1 пункт при оформлении страхования жизни и здоровья. Участники зарплатного проекта Сбербанка вправе надеяться на скидку в 0,5%;
• минимальная величина займа – 500 000 рублей;
• срок – до 20 лет.

Возраст заемщика – 21-75 лет. Если трудовая занятость не подтверждается, то 65 лет. Если заемщик решил показать доход, то стаж должен составлять от 6 месяцев у последнего работодателя при общем стаже за последнюю пятилетку от 1 года. В таком кредитовании банк отказывает ИП и собственникам бизнеса.

Немаловажную роль играет кредитная история. Небольшие погрешности, в виде незначительных просрочек в оплате, банк вряд ли смутят. А вот систематичный пропуск сроков внесения ежемесячных платежей заставит задуматься о благонадежности клиента.

По указанной программе Сбербанк принимает в залог:

• квартиры;
• таунхаусы;
• жилые дома;
• земельные участки;
• гаражи.

Ипотека под залог недвижимости в ВТБ24

В ВТБ24 также предлагается ипотека под залог имеющегося жилья. Программа предполагает предоставление нецелевого займа.

Условия предоставления этого кредита:

• ставка – от 11,1%;
• максимальная величина займа – 50% оценочной стоимости предмета залога, но не более 15 000 000 рублей;
• срок – до 20 лет.

К рассмотрению принимают заявки, сопровождаемые документами, от лиц, удовлетворяющим таким требованиям:

• гражданство РФ;
• трудоустройство в России или в российских компаниях.

На лояльное отношение и льготные условия вправе рассчитывать участники зарплатного проекта и так называемые «Люди дела», к которым относятся сотрудники:

• образования;
• здравоохранения;
• правоохранительных органов;
• ФНС;
• таможни;
• федерального и муниципального управления.

Ипотека под залог недвижимости в Россельхозбанке

Россельхозбанк предлагает «Целевую ипотеку».

Здесь кредит под залог имущества дадут лишь на покупку недвижимости:

• квартиры (на вторичном рынке или в новостройке);
• таунхауса;
• земли под ИЖД или таунхаус;
• жилого дома.

Условия:

• ставка – от 10,5%;
• сумма – 100 000 – 20 000 000 рублей, но не больше 70% стоимости залога (согласно отчету об оценке);
• срок – до 30 лет;
• первоначальный взнос не нужен.

К клиентам предъявляют такие требования:

• гражданство – РФ;
• минимальный возраст – 21 год;
• максимальный – 65 лет к плановой дате полного погашения займа либо 75 лет при наличии созаемщика, но к дате достижения титульным созаемщиком 65-летия должна быть выплачена не менее чем половина долга.

Россельхозбанк требует оформления таких видов страховых договоров как договор страхования объекта недвижимости и договор страхования жизни и здоровья титульного созаемщика. Допускается оплата первых страховых премий за счет кредитных средств.

Как выгодно взять ипотеку без первоначального взноса

Основной способ сэкономить на такой сделке – принять участие в акции или в специальной программе. Организатором может выступить как кредитор, так и застройщик. Особенно часто подобные акции проводят в предновогодние дни.

Льготы чаще всего предоставляют:

• семьям – молодым, малообеспеченным или многодетным;
• работникам социально-значимых сфер – образования, здравоохранения;
• сотрудникам силовых ведомств;
• молодым специалистам.